上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt

Contents项目分析销售时机与条件篇产品研究篇项目地块研究篇客户分析篇宏观市场分析篇项目总体定位篇第二部分项目分析宏观市场分析篇宏观调控对整体影响整体成交量下跌整体成交均价下跌供应量急剧上升全市整体供大于求局面严重全市整体供大于求局面严重05000001000000150000020000002500000300000035000005月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份市场成交量市场供应量单位:平方米315万92万回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应市场严重疲态下的佼佼者!具有其稀缺性资源的区域板块具有其稀缺性资源的区域板块特性特性不可再生性不可复制性1、优越的地理位置2、临江、临公园或大型绿地3、传统高尚地段4、人文底蕴深厚地区5、经济发展源头或中心总结:上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势,但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨,尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。高档住宅板块分布图长宁古北板块均价:22000元徐家汇板块均价:24000元卢湾新天地板块均价:39000元南外滩板块均价:21000元北外滩板块均价:25000元陆家嘴板块均价:37000元1、各板块分析大面积人工湖自然景观;新天地的上海地位;商业圈概念成熟;220-240平米39000元/平米卢湾太平桥借助浦江景观;外滩概念;未来城区规划建设以及世博会红线内概念180-200平米21000元/平米南外滩1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点;2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华;3、建材标准较高,注重品牌的使用;4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房,高档楼盘均以全装修为交房标准;5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。各板块共性分析国际化社区氛围;160-190平米22000元/平米长宁古北城市副中心;商业配套成熟、完善;140-160平米24000元/平米徐家汇板块特征主力户型面积板块内均价板块名称2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性区域描述该板块指虹口区内的沿江楼盘,突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。代表个案白金府邸、耀江国际广场区域均价24500元/平方米主要客源由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域,宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户,且换手率较高。区域均价借助景观和该区域土地的稀缺性,陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一,但板块内的楼盘价格差异比较明显,视楼层和景观的好坏而定。售价方面:区域整体市场价格在25000-50000元/平方米不等。租赁方面:140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人,市场平均租赁价格在1800-2500美金/月之间。3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性