《物业管理企业会计实务》物业管理-会计.pdf

总论
物业管理企业经营活动特点
“物业”一词源于英文的“”和“,自世
纪年代开始在我国广泛使用。物业是房地产开发企业经投资、
开发、建造,再通过市场进入消费领域的房地产终端产品,一般
是指已经建成并具有经济价值和使用价值的各类房屋及其与之相
配套的设备、公共设施等房地产商品。包括各类房屋,与房屋配
套的设备、公用设施、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路
等。
物业管理是指对已建成并交付使用的各类房屋及与之相配套
的设备、设施和场地等公用财产及公共事务实施的市场化、专业
化的综合管理活动。例如,对房屋、配套设备等的维护、修缮;
为物业产权人、使用人提供公共清洁、保安、绿化等服务。物业
管理是随着房地产市场的不断发展和完善,作为房地产开发企业
在经营管理领域的延伸从房地产经营管理中分离出来,并迅速发
展为专门的管理活动,其实质是一种经营性的服务。
物业管理企业是指接受委托为物业产权人、使用人提供物业
管理的企业,属于第三产业的范畴。物业管理企业经营活动的主
要特点是:
综合性。物业管理企业经营活动的综合性体现在服务对
象、业务范围和经营性质三个方面。从服务对象看,既包括了商
品,即物业,又包括了人,即物业的产权人或使用人;从业务范
围看,物业管理企业的经营范围涉及到基建、施工、房地产、餐
饮、商业、维修、养护、服务等多个领域;从经营性质看,物业
管理企业融管理活动、服务活动和经营活动于一体。
受托性。无论物业管理企业是什么模式,物业管理企业
所经营的内容都是接受物业产权人或使用人的委托,对房屋及其
附属设施、设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服
务与管理,对受托物业的其他经济资源按照市场需要进行整体开
发和经营。因此,物业管理企业经营的是委托服务业务,是具有
中介性质的信托管理。
经营性。物业管理的主要目的是提高房地产商品的经济
价值和使用价值。虽然物业管理的宗旨是服务,不生产实物形态
的商品;但是,其提供的有偿管理和有偿服务是一种特殊的无形
商品。因此,物业管理活动实质是经营性的服务。
物业管理企业会计内容
物业管理企业会计是适应物业管理企业的发展和管理的需
要产生的一门专业财务会计。它是以货币为主要计量单位,以
凭证为依据,采用专门的技术方法和程序,对物业管理企业的
经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算与监督,并提供
会计信息的一种管理活动,是物业管理企业经济管理的重要组
成部分。
一、物业管理企业会计的对象
物业管理企业会计的对象,也称物业管理企业的资金运动,
即物业管理企业的资金投入、资金运用和资金退出等过程。为了
满足会计上分类核算和系统地提供会计信息的需要,物业管理企
业会计的对象还需要进一步地进行分类,按照会计要素反映物业
管理企业的财务状况和经营成果。因此,物业管理企业会计对象
的具体内容可以用资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润
六个会计要素来表述。其中,资产、负债、所有者权益是反映物
业管理企业在某一时点财务状况的静态要素,也是资产负债表的
构成要素;收入、费用、利润是反映物业管理企业在一定期间经
营成果形成的动态要素,也是利润表的构成要素。物业管理企业
各项会计要素的具体内容如下:
(一)物业管理企业的资产
资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资
源,该资源预期会给企业带来经济利益。它包括各种财产物资、
债权和其他权利。资产是物业管理企业从事经营活动的物质基
础,表现为物业管理企业经营活动中的各种资金占用形态。
物业管理企业资产的内容及构成,一般按其流动性不同,可
以分为流动资产和长期资产。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变
现或者耗用的资产,包括现金、银行存款、短期投资、应收及预
付款项、待摊费用、存货等。
长期资产是指持有时间或者耗用超过一年的资产,包括长期
投资、固定资产、无形资产及长期待摊费用等。
(二)物业管理企业的负债
负债是指过去的交易或事项形成的现时义务,履行该义务预
期会导致企业经济利益的流出。负债是物业管理企业筹措资金的
重要方式,它反映了其对债权人所承担的经济责任。物业管理企
业负债的内容及构成,一般按其流动性不同,可以分为流动负债
和长期负债。
流动负债是指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还
的债务,包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付
工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、
预提费用和一年内到期的长期借款等。
长期负债是指偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以
上的债务,包括长期借款、应付债券、长期应付款