房地产开发与经营理论和策略.ppt

房地产开发与经营(第二版)
吕萍等编著
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
房地产开发与经营理论和策略
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
本章内容提要

房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产开发与经营的决策问题。
重点问题
房地产开发与经营决策内容
房地产开发与经营决策类型
房地产开发与经营决策类型、准则和程序
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1 房地产开发与经营理论综述
市场环境分析;
市场需求预测;
价格确定理论;
收益(利润)最大原理;
可行性分析;
消费者市场购买行为理论;
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1 房地产开发与经营理论综述
宏观环境
微观环境
市场环境
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
市场环境分析
经济因素
政治因素
人口因素
政策法规因素
供应者
生产者
顾客
竞争者
社会公众
是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1 房地产开发与经营理论综述
市场需求预测
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
市场需求预测的有关概念
市场需求
市场预测
市场需求影响因素分析
竞争状况
人口统计分析
趋势分析
市场需求预测的主要方法
购买者意向调查
销售人员综合意见法
时间序列分析法
1 房地产开发与经营理论综述
价格确定
完全竞争型市场结构企业定价
垄断竞争型市场结构企业定价
寡头竞争型市场结构企业定价
纯粹垄断型市场结构企业定价
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价格确定理论
1 房地产开发与经营理论综述
收益(利润)最大原理
收益、成本指标确定
项目最佳规模确定
经济收益分析方法
房地产开发与经营(第二版) 普通高等教育“十一五”国家级规划教材
成本收益分析方法的假设条件:只有对项目的服务存在着需要或愿望的情况下,项目才有经济价值;每个项目都必须在净收益最大的规模上实施;每个项目或项目的各个独立部分,都必须与项目总目标相符的最小可能成本来实施;每个项目的开发优先顺序应按其经济合理程度排序。
(一)收益、成本指标确定
正确确定和评价项目的收益和成本是进行成本收益分析的基础。
首先,要了解相关成本概念的含义,包括:成本、初级成本、附加成本、次级成本等
其次,要了解相关收益概念的含义,包括:收益和净收益、初级收益、次级收益、初级净收益、次级净收益等。
最后,准确分析收益和成本,也要注意一致的价格水平、利率、风险等影响因素,以保证分析的正确性。
(二)项目最佳规模确定
项目的成本收益分析,实际上是项目不同规模预期收益和成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的,即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。