江苏盐城明珠世贸商城商业项目营销策划方案.doc

明珠世贸商城
(一期)营销策划报告

目录
前言 6
第一部分:盐城市房地产市场动态 7
一、盐城市发展概况 7
(一)地理及人口 7
(二)历史及人文 8
(三)区位及交通 9
二、盐城市宏观经济分析 11
(一)宏观经济综合情况 11
(二)居民消费情况 15
(三)企业家信心指数 16
三、盐城房地产市场动态分析 17
(一)盐城市房地产市场概况 17
(二)盐城市房地产市场现状分析 19
(三)房地产投资市场发展趋势分析 21
四、盐城市商业市场分析 23
(一)盐城市整体商业环境分析 23
(二)盐城市商业地产市场特点 25
(三)盐城市整体零售商圈分析 28
五、项目竞争对手分析 31
(一)盐城市商业地产竞争项目分析 31
(二)盐城市商业项目的主要问题 39
(三)商业地产市场发展预测 39
第二部分:批发市场发展宏观分析及项目相应对策 41
一、中国批发市场的研究 41
(一)中国批发市场的态势 41
(二)中国批发市场建设与发展取得的基本经验 42
(三)中国批发市场的战略性转变 44
二、国外批发企业的竞争分析 46
(一)国际批发市场的发展趋势 46
(二)国外批发企业进入中国的模式 47
(三)台湾批发商的运作模式 48
(四)WTO对中国批发市场的冲击 50
三、批发市场面临的主要问题 52
(一)批发市场的定义 52
(二)批发市场的特征 52
(三)批发市场的主要功能 52
(四)批发市场的作用 52
(五)国内批发市场的主要问题 53
四、批发市场的主要对策 54
(一)对策之一:整合资源 54
(二)对策之二:打造品牌 56
(三)对策之三:功能创新 59
(四)对策之四:向零售市场渗透 60
第三部分:项目理解 62
一、项目理解及项目定位 62
(一)项目概况 62
(二)项目位置及交通状况 63
(三)项目周边商业环境概况 63
(四)项目定位评估 63
(五)项目优劣势及威胁、机会分析 65
二、业态布局与功能分区优化建议 69
(一)业态定位的原则 69
(二)区域划分及区域命名 69
(三)各个区域业态布局建议 70
(三)产品规划的优化建议 70
三、营销推广针对目标客户群分析 71
(1)经营目标商家分析 71
(2)投资目标客户群分析 71
(3)明珠世贸商城营销推广核心目标客户群 72
四、明珠世贸商城核心卖点提炼 73
(一)板块价值提炼: 73
(二)产品价值提炼: 76
(三)品牌价值提炼: 79
(四)稳定租金收益保障: 80
(五)卖点综述: 84
第四部分:明珠世贸商城营销策略 89
一、项目总体营销理念 89
(一)理念一:做苏中北地区商业的门户概念 89
(二)理念二:做苏中北地区商业的制高点概念 89
(三)理念三:做“南住北商”的区域板块概念 89
(四)理念四:复合型房地产的开发理念 90
(五)理念五:做商业航母的品牌战略概念 90
(六)理念六:“共繁荣”的经营理念概念 91
二、项目的整体策略 92
(一)关于策略的思考 92
(二)项目策略的目标 93
(三)具体的策略 94
三、营销目标 97
(一)销售区域 97
(二)阶段性销售目标 97
四、项目入市时机及销售前提 98
(一)入市时机的选择 98
(二)招商及内部认购前提条件 99
(三)正式开盘销售前提条件 99
五、项目产品推售节点 101
六、内部认购方式及公开发售方式 106
(一)内部认购方式 106
(二)公开发售方式 109
七、销售阶段及工作安排 113
(一)销售阶段 113
(二)各阶段工作安排 113
第四部分:价格及促销策略 117
一、整体开发策略与明珠世贸商城价格策略之间的关系 117
二、厘定价格的相关因素 120
三、销售价格定位 120
第五部分:明珠世贸商城营销推广策略 123
一、整体营销推广策略 123
(一)整体推广原则 123
(二)2007年整体推广策略和目标 124
二、各阶段传播计划 125
三、媒介策略 125
四、公关活动响应 126
五、营销推广费用预算 126
第六部分:明珠世贸商城招商策略 127
一、招商原则和目标 127
(一)招商原则 127
(二)招商目标 127
二、招商对象 127
三、招商策略 128
四、各阶段招商步骤 128
五、租赁条件 130
六、租售关系处理 132
七、招商推广工作 132
八、后续经营管理建议 134
第八部分:危机公关处理与应对措施 136
一