深圳经济特区住宅物业管理条例.doc

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

(1996年9月20日深圳市人民政府第二十五号令发布)
第一章总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十一条的规定,制定本细则。
第二条《条例》所称物业管理,是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。
《条例》第二十七条所称专营公司,是指接受物业管理公司的委托,承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务来源于:房地产E网-
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的机构。
第三条《条例》所称人住,是指入住人收到书面人住(人伙)通知并办理完结相应手续;人住人收到人住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为人住。
《条例》第十二条所称一户一票,是指一套单元式住宅为一户,享有一票表决权。
第四条开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司,应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任,保障房屋安全使用,维护物业正常使用。
业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时,应遵守《条例》和业主公约的规定,文明居住,文明施工,爱护物业。
第五条住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理,在经济上实行独立核算。
住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度,对符合规定条件的物业管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。
未取得《物业管理资质证书》的,不得从事住宅区物业管理业务。
第二章业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且人住率达到《条例》规定条件的六个月内,应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。
第八条第一次业主大会的召集人,须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
业主可以一栋、一个单元或一层楼宇为单位,推选楼长或楼宇代表出席业主大会,但须办理委托代理手续,明确代理事项和产权份额。
第九条管委会委员实行差额选举。
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐;十名以上有投票权的业主联名,也可以推荐候选人。
第十条管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
设有专职管委会主任的,只能聘请一名执行秘书;未设有专职管委会主任的,管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
管委会聘请执行秘书和其他人员,均应签订聘任合同。
第十一条专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定;其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
津贴可从管理服务费中支出。
第十二条管委会委员的人数应为单数。
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议,或有违法违纪行为的,管委会可向业主大会建议罢免其委员职务。
第十三条管委会不得从事以营利为目的的经营活动。
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充。
经业主大会修改通过后的业主公约,对全体业主产生约束力,业主无须另行签订。
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时,应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时,应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作,其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告,并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的,每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章后公布。
第三章开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格的住宅区,开发建设单位不得交付给业主使用;未经整体综合验收合格的住宅区,开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的,应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。
开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。
第十八条从住宅区开始人住到管委会成立前,开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料:
(一)《条例》第三十六条规定的工程建设资料;
(二)住宅区各类房屋清单;
(三)出售房屋的产权范围或成本核算清单;
(四)住宅区公用设施、设备及公共场地清单;
(五)住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期