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物业公司会计核算及财务管理
物业公司会计核算的内容包含代管基金的核算、物业公司的营业收入核算、物业公司成本费用核算、代收款项核算。代管基金指的是物业公司代为管理物业产权人、使用人房屋使用中公共部分的共用设施维修基金与维修基金。物业公司的营业收入是在物业经营活动和事物管理中获得的多项收入,由主营业务与其他业务的收入构成。物业公司成本费用核算以权责发生制的形式,依照期间费用、营业成本来核算。物业公司要把“代收款项”设置在“其他应付款”的科目下,用来核算企业代收代付水电费及其他代收代付款项。财务管理是指物业公司为了规划及控制资金运转而实施的管理,以筹集资金为重点,以实现最小化的资本成本。财务管理不只是筹集资金,而且还要进行内部控制,管理资金使用。物业财务管理人员一定要依照公司管理及服务需求,不仅按照公司管理与服务的需要,规划筹资的范围和时间,保障公司活动的顺利进行,按照各筹资方案应支付的筹资成本和担负的筹资风险,采用合理的筹资方案。这是物业公司需要承担的筹资管理任务。
(一)细化财务管理
第一重视管理成本费用,会计处理成本费用时,实现核算级次多元化,丰富核算项目,物业公司产生的所有成本费用一定明确标定有关部门及涉及业务,审核成本费用时,一定要规范化和严格化,多等级批次,尽一切努力确保会计账目成本信息功能的多样化。此外,搞好资金流动匹配公司业务工作,准确核算所有项目中的资金成本,保障核算信息的实用性及科学性,为物业公司的决策制定提供优质的服务。第二,利润中心的设立要考虑物业公司的实际状况,细化所属小区为业务单元,对各业务单元,建立利润中心。不仅如此,完善科目设置,排序待使用的会计科目,突出科目管理分类与秩序的地位。利润中心的建立可以清晰反映各小区收入、成本费用、现金流量。第三,加强资金管理力度。先要加强资金运转水平,实时追踪管理,将资金消耗降至最低,形成资金的合理化使用;其次,压缩应付款的范围,推进资金回笼,保持高水平的存货管理。物业公司一定要重视回避财务分散及风险,如向业主收取相应的代缴费押金,还可以增强保险力度,控制索赔风险于合理范围。再者,在物业公司内部推广执行坏账准备金制度,把计提的坏账准备归入管理费用中。如此,其不仅强化了公司的风险意识,而且也提高了抗风险能力。采取以上措施后,物业公司可以在极短的时间内缓解资金占用的压力,推进资金周转进度,不断缩小资金成本。
(二)准确规划应税项目,确保申报纳税无误
物业公司内部的许多人员不了解物业服务企业所有者权益与物业所有权权益有何不同,不清楚企业的服务中心和业主委员会处于一种什么样的关系,甚至对一些概念,如应税与非应税项目的划分不甚了解,如此,会计核算混乱丛生,出现了纳税申报作假,侵犯了业主权益物业服务企业征得物业服务企业和业主委员会的同意,由业主大会表决通过,才能收取相应的每年的物业服务费,物业服务企业在物业管理成本的基础上,添加明确的成本佣金率,通过计算得到物业服务企业的经营收入,从业主收取的物业服务收费中收取金额[2]。所以,便产生了两个概念:业主委员会的收支结余与服务中心的经营利润