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腾飞的“金丝雀”,码头也能高大上!
经过“大航海时代”的无限繁荣码头逐渐走向没落,所以依托码头发展的区域需要在关键时刻进行转型才能获得可持续发展。在之前发布的文章中,高策君阐述了德国汉堡如何从逐渐衰落的码头和仓库区域发展成为有活力的新型城区,那么今天我们重点关注一下金丝雀码头是如何发展为英国重要的金融中心的。
金丝雀码头坐落于英国伦敦的泰晤士河东岸,敦道格斯岛(Isle of Dogs)的陶尔哈姆莱茨区(Tower Hamlets);距伦敦市区约5公里,距伦敦传统金融区Square Miles约3公里。
从19世纪初到20世纪中叶,金丝雀码头成为国际上最繁荣的码头之一,后来经济衰退最后直至关闭,英国政府决定对其进行重建。据说当时的英国首相撒切尔夫人要刺激伦敦码头区经济增长、提高就业率的决心成为推动重建计划的最大动力。
金丝雀码头以金融服务业和传媒业为主导,主要分为五个不同区域,分别是“加拿大广场”、“朱贝蕾公园&朱贝蕾地铁站”、“卡波特广场”、“西渡口”、“丘吉尔广场”。项目规划占地面积达39万㎡,总建筑面积超过230万㎡(含规划中物业及非核心区规划扩展范围物业);主要为办公、商业业态,其中办公物业占比87%,处于绝对主导地位。
金丝雀码头规划建设34栋办公楼,现有办公物业139万㎡(28栋楼),以大型总部型客户为主。为了满足不同规模客户的需求,㎡㎡不等,且呈明显的档次差异,很好的兼顾了各种类型的企业。
办公物业以大型金融机构为核心客户,总体出租率一直保持在较高水平;其中巴克莱、瑞信、摩根大通及汇丰的租用面积都超过10万㎡,加上摩根斯坦利和花旗,6个大客户租用面积接近60万㎡,相当于办公总体量的40%。
办公物业的整体租赁情况(左),代表性客户租用情况(右)
㎡,主要分布于走廊层,各个办公楼地下一层连通为商业步行街,并与各个轨道交通站点连接,主要为区域内的商务人群服务。
商业配套业态构成(左),广场上的餐饮业态(右)
金丝雀码头经过30多年的建设,从一个没有任何商务基础的工业区,发展成为伦敦重要的金融商务区,实现了有活力的区域更新。而它的成功离不开政府的大力支持、交通网络的完善便捷以及其他多样化的发展举措:
★企业特区政策
金丝雀码头是伦敦第一批企业特区之一,企业特区支持政策为区域的招商引资提供了大力支持,在吸引投资者和客户的同时,也加快了开发建设的进程。
★轨道交通便捷
项目开发初期,Jubilee Line和DLR两条轨道线路的建设就被放在重要位置,由开发运营商主导投资建设。这两条线路将金丝雀码头和金融城及西区联系起来,大大降低了这个区域的招商抗性。目前正在建设预计2018年正式运营的
Crossrail轨道线路将金丝雀码头与城市机场等重要节点连接起来,将