郑州市西工房项目前期策划方案.doc

目录
前言
1、公司简介



2、市场研究




、小高层住宅市场分析
、小高层住宅市场概述













3、本案产品研究及建议





、电、暖设计方案
4、本案企划执行








5、本案销售



















6、本案财务分析



7、合作方式及收费标准
8、附件
前言
代理行作为一个新兴行业,一个高智力的服务行业,兴起于80年代中期的台湾地区。当时台湾由于早期的经济飞速发展,处于一个经济回调期,大量的楼盘由旺销转为滞销,房地产面临极大的困境。同时,国外房地产业完成了市场细分化,对房地产业的专业分工愈来愈清晰,并且影响了日本的房地产发展格局。在这样的双重背景下,台湾开始出现了专业的地产代理行,他不同于中介公司,中介是服务于三级市场的,也就是在消费者之间进行交易,而代理行是服务于二级市场的,也就是在发展商与消费者之间进行交易。同时,中介是以单套房子为交易对象的,代理是以整个项目为交易对象的,包括了一个项目的前期规划、市场定位、推广企划和现场销售等方面,是一种全程服务。当时的代表公司是台湾新联阳机构。
代理行由兴起到壮大所花费的时间并不长,在五年的时间内,台湾代理机构不断成长,同期开始影响到香港房地产业,在香港出现了中原物业、利达行等代理机构,也促使一些老牌地产顾问公司开拓代理市场,如梁振英测量行、魏理仕仲量行、简福饴顾问行、第一太平戴维斯物业行等。
代理行发展到如日中天是从其开拓大陆房地产市场开始的。90年代初期,大陆房地产开始起步,以台湾新联阳为代表的代理行看准了巨大的市场,开始进入中国大陆。他们进入初期,由于当时大陆房地产市场极其混乱无序,代理行的专业知识无法得到发挥的机会,一度举步维艰。在潜心观察大陆市场后,由于大陆房地产泡沫的破灭,代理行迎来了一展身手的机会。当时大多项目的滞销迫使发展商死马当活马医,愿意把楼盘交给代理行操作,也就因于此,代理行逐渐为发展商认识,开始了双方良好的合作,但当时还仅限于一些死盘,代理行并没能全程介入项目的运作。随着部分代理公司在大陆的立足,时逢改革开放的新浪潮,大量港台代理公司涌入大陆,全面开始了代理行与发展商的合作,发展商也逐步接受了代理的模式,并明白了项目前期让代理介入的重要性。当时从珠海、广州、厦门、上海、大连到北京等沿海大城市都有代理公司运作的项目。此时的代表公司有:台湾新联阳机构、台湾北大物业、台湾大通物业、香港中原物业、香港利达行、香港沿海物业等。
如果说1993—1995年是代理行在大陆的发展期的话,那么从1996年开始,代理行迎来了一个辉煌的时期。港台公司开始注重培养本地人才,大陆自己的代理行开始如雨后春笋般出现,并由沿海大城市向周边中小城市辐射,甚至向内地几个大城市进军,如武汉等。此时代理行已由单纯代理销售转向全方位服务,市场调研、地块规划、产品定位、包装企划、广告企划等方面全面发展,为发展商提供的服务也日益完善。当时本地的代表公司有:上海丰汇物业顾问公司、上海信证置业咨询公司、上海晏子咨询公司等。
从1998年开始,大量本地新生代人员开始自己创业,代理公司数量急剧上升,品牌良