深圳龙岗商业市场分析.doc

龙岗商业市场分析
区域整体商业概况
随着住宅区成片的崛起及龙岗物流园的定位,大运会主会场的确定,随之而起的是商服物业受到投资置业人士的青睐和追捧。从近期市场反馈的情况看,龙岗城市化运动有力拉动了商服物业的开发和销售,龙城商业的崛起和遍地开花,从文化背景上分析,是由龙城所具有的客家文化、潮汕文化背景所决定。在龙城,客家、潮州人占相当大的人口比重,他们有传统的经商意识,在投资上喜欢买铺,这一现象的存在导致了市场对商铺的需求增加;加之物流园的定位与运作,专业市场吸引了更为广泛的投资者。故龙岗商服物业一片看好。
商圈分析
老街
商圈
中心城
商业点
项目本案
●老街商圈
█规模:早期以龙平东路为轴心,向周边辐射发展。商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口,全街长约1000多米,店铺数千家,大型商业有女人世界商场、人人购物广场、ITAT广场等。与老街交汇的街道共有7条,如华特步行街、龙园路、深惠路、福宁路等
集中龙平东路的中轴,呈南北方向发展。各自发展成服装专业街、小百货批发零售街、建材街、休闲街等特色街道,与龙平东路共组为龙岗最成熟的商圈,此商圈业态齐全、品种多,经营面积达数十万平方米,是龙岗最核心的商业板块。(如上附图)
▉商业地位:老街商圈是龙岗最成熟也是唯一成形的商圈。商圈植根于龙岗的区中心,龙城商业发迹于此,历史悠久,影响深远。龙平东路商业街现在已经成为龙岗人****惯消费地点,“逛街就去老街”已经成为龙岗的惯性消费思考模式。一般来说,中小型区域只会有一个商业中心,老街作为龙岗区“城市商业中心”的地位是难以动摇的。
▉商业业态结构:本商圈核心为精品服饰商业街,另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街,兼容性很强。商圈的具体商业构成为:
1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街;
2、90年代、本世纪初的百货大楼,如人人购物中心
3、全市知名的电器连锁店,如铭可达、国美、苏宁;
4、享誉全球的大型快餐连锁:麦当劳、肯德基;
5、以主营电脑、通讯的赛格
6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。
总之,包罗万象,涵盖了零售业的各种形态。
▉商圈消费群体组成:本商圈的主要消费群体:
1、龙岗区人民133万核心消费人群;
2、区辖的横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌等镇的消费人群;
▉经营状况及租金走势
老街:龙平东路最为兴旺,平均每日人流量数万人,节假日人流量超过数10万人,人气旺盛,生意火爆;月租金走势:中部区间在500—700元∕㎡/月左右,部分好门面店铺可达800元∕㎡/月;南部区间300—400元∕㎡/月左右;北部区间在100元/㎡/月左右;总体而言,老街商业街经营状况呈现“中优两端次”的特点。
其他街道:与老街相连的街道中,华特步行街、龙园路商业经营状况较好,租金均价在100-200元∕㎡/月之间,靠老街的商铺价格略高;其他街道及一些无名短巷商业分散,档次低,街道乱、脏、破旧,主要针对城市低收入人群,经营状况一般,这些街道店铺租金在50-100元∕㎡/月之间。
▉发展局限:
1、老街商业街建筑已经逐渐老化,影响整体商业形象。
2、深惠路的分割地形局限,拓展空间有限,要等到地铁开通后才能与万鑫五洲风情mall连成一体。
●中心城商业网点
注:由于商业过于分散、不够集中,故不做详尽分析;在下面个案分析中会做详细介绍。
个案分析
赛格通信市场
项目位置
龙岗镇政府,深惠公路旁
商业总面积
5600㎡
商业性质
手机通讯、数码
商业档次
中
经营种类
手机通信、数码产品、电脑及办公耗材
租赁率
一楼45%、二楼20%
店铺划分及租赁价格
一楼主营手机,单体店铺面积在6-15平方米之间,均价为140元/平方米/月。
二楼主营数码产品、电脑及办公耗材,主体面积在10-20平方米。目前免租金,等招商达到60%时再收租(预计在合同期内无法达到)。
招商条件及经营管理
两租两押、三个月管理费、财产保险费(200元)、租约只签1年,免租期5个月(前三后二),商场管理费25元/㎡,宣传推广费5元/㎡。
商业分析
优势: 租金便宜。
△地位: 在龙岗目前市场中处于中等偏下的水平。
△招商现状:现已招商一楼45%、二楼20%,且营业中的商家中有相当部分是发展商自己经营。
△特点:项目规模较小,主要以经营手机及配件为主,加以数码、电脑作为配套。
△前景:此项目业态项目定位尚可,但规模较小,由于龙岗该类项目较多,竞争较大,项目前景堪忧。
万鑫·五洲风情Mall
项目位置
深惠路与深汕路交汇处
商业总面积
63100㎡
商业性质
餐饮、购物+超市
商