物业管理实务讲义-物业管理者.ppt

物业管理者
【教学目的要求】了解物业管理者在现代物业管理中处于怎样的地位和作用,掌握物业管理者应具备哪些专业素质,理解物业管理和职业道德的基本内容。
第一节物业管理者的角色
一、物业管理者
在物业服务公司内部,有从总经理到主管这样的管理者,这是一般意义上的“管理者”。但是,面对物业及其所有人、使用人,物业服务公司每一岗位上的人都可被称为管理者。
物业管理者:就是物业管理组织内从事维持物业及其配套设施的正常运作,并为业主、用户提供相关服务的各种岗位的人。
物业管理者是处在这样的环境中从事某项工作的:第一,物业管理者在提供服务过程中按工作范围可分派担任不同岗位的工作,例如行政管理、工程管理、事务管理、保安管理、财务管理、人事管理等。第二,物业管理者必须对物业及其运作进行维护和管理,并承担物业及其配套设施不受损坏并不断增值的责任。第三,物业管理者必须对物业的所有人、使用人提供规定的或附加的服务,而物业所有人、使用人对其服务的评估反馈决定着物业管理者的工作价值。在相当多的情况下,某一项服务的失误,都会给物业管理者造成巨大的压力。
二、物业管理者担任的角色
(一)物业管理者的类型
物业管理者既要管理物业,又要服务于业主、用户,在物业服务公司内部处于不同的阶层、担当不同的职位,承担不同的职责。物业管理者的类型按照管理层次可划分为:
高层管理人员
中层管理人员
基层管理人员
岗位管理人员

高层管理人员是站在物业服务公司的立场上,对整个公司实行综合指挥和统一管理的人员。他们所考虑的管理问题和所从事的管理活动,都是与管理公司的正常运作和实际效果密切相关的。
高层管理人员的主要职责:
,以及物业管理过程中的经营发展策略;
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,定期召开部门经理或有关会议,布置工作,检查各部门的工作情况;
。

中层管理人员的职责:主要是执行高层管理者所作出的决策和大政方针,并使高层管理者制定的目标、思想付诸实施。
中层管理人员的主要工作:
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他们向最高管理层直接报告工作,同时负责监督和协调基层管理人员的工作。
物业服务公司的中层管理人员一般包括行政部、会计部、工程部、管理部、保安部、人事部等部门的负责人。

基层管理人员是指主管、组长一级的管理人员。其主要职责是按中层管理者指示的程序,去组织、指挥和从事物业管理的具体管理活动,如给下属人员分配工作,监督下属人员的工作情况等。

岗位管理人员是指在一线上从事管理与服务的人员。这部分人员占整个管理公司的绝大多数。他们虽然没有管理下属,但他们是对物业的运作情况进行监控和维护,同时直接面对业主、使用人并提供服务,他们是物业管理与服务的最终执行者和实现者。岗位管理人员包括管理员、保安员、电工、清洁工等。
(二)物业管理者的角色

(1)人际关系方面:①公司的象征性代表。一言一行体现公司企业形象。②联络人的角色,对外起着管理公司与业主、客户及政府部门的联系作用,对内起着沟通上下级之间、纵向联系与横向联系的作用。
(2)信息沟通方面:①“神经中枢”角色。管理者必须准确获取到有关业主(使用人)信息。并向有关领导者及相关部门进行汇报。②信息传播者角色。在了解各类信息之后,经过处理及时把有关信息情报传给有关人员,做好各种服务工作。
(3)决策方面:①制度制定者的角色。主要是根据管理公司的管理理念和目标制定的有关规章制度,以规范管理与服务行为,并从自身做起。②投诉处理者角色。针对一些重大的带有普遍性投诉,采取正确的行动,化解矛盾和意见。③资源分配者角色。管理者要根据计划和需要进行调整人力、物力,使资源得到优化。
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(1)工程设备管理角色。控制各设备系统在最佳状态下进行,向用户提供安全舒适的生活环境。
(2)人力资源管理角色。对人才进行有效的培训和合理使用,建立业绩评估、晋升、奖励、惩罚及报酬制度。

(1)专业服务提供者的角色。如提供家政、代办服务,为业主提供周到、舒适的生活环境。
(2)管理的角色。对管辖物业的治安、消防、保洁、环境保养、公共秩序、设施运行、接待投诉等方面管理,处理各类突发事件。