四川巴中世纪龙城项目全程策划方案.doc

目录
企划慨要
市场背景
历史背景
地理背景
人文背景
4、经济背景
三、巴中房产现状
乐观环境
不良处境
四、项目选址
项目立项
项目规划
项目营销
一、企划概要
世纪龙城营销推广策划方案,是按照本开发有限公司发展制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想,结合本开发有限公司的自身发展、操作能力以及世纪龙城开发客观状况而制订的总体营销决策和计划方案。
其旨在为世纪龙城的全程营销推广,提供一个科学合理的操作思路,指导营销开发以及推广工作的顺利开展,是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案紧密结合项目的特征,积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩,实现发展商的预期目标。
世纪龙城总体营销策划方案是在对项目前期市场调查的基础上,对项目可行性综合研究,特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括项目规划、项目特性分析及市场定位,项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、销售管理及营销预算等方面的内容。并就上述主要内容作出初步判断,确立未来项目全程营销方案,并在未来的各项开发及营销操作中有计划执行。同时,也对未来的开发及营销活动进行周密的预算,并对充分利用土地及其他有限资源,使其产生最大最优的社会效益。
市场背景
1、历史背景
巴中市有悠久的文明历史,是大巴山区发展最早,是川北的一个革命老区,在新中国的今天有着非常重要的地位与特殊的意义,具有光荣的革命历史。第二次国内革命战争时期,巴中是全国第二大苏区——川陕革命根据地的中心,川陕省委、省苏维埃政府和红四方面军总就设在巴城。第三次国内革命战争时期,川北地下党在巴中成立中心县委,领导通江、南江、巴中、平昌人民开展轰轰烈烈的革命斗争。巴中儿女为全国的解放事业做出了重大贡献。
地理背景
巴中地处四川省东北部,大巴山南麓,是川东北重要的交通枢纽和商品集散地。城镇主要集中于市区公路干线上。形成以巴中市为中心,通江、南江、平昌三县县城的重点,以38个重点镇为结点,沿"涵水-罗坝、桃园-下入庙、平溪-鹿呜"三条交通主干线和"通、南、巴、平"环线公路分布。初步形成一心三点带两片的城镇经济带发展体系。
人文背景
1987年,巴中被四川省人民政府命名为“历史文化名城”。巴中市旅游资源独特,不仅有众多的革命史迹陈列馆等人文景观,还有国家一级保护文物,被专家学者誉为“艺术明珠”的巴中南龛、水宁寺摩岩造像,有荟萃全国现代名家书法的“川北胜秀”阴灵山碑林、巴山将帅碑林。总人口119万,但还是农村及小城镇居住结构为主,全市12350平方公里土地上分布大小城镇280多个,城镇密度为每40平方公里分布一个城镇。截止二000年,全市设市城市1个;建制镇38个。其中,县城3个。全市非农业人口人,占全市总人口的%, 比建区前提高个百分点;,占全市总人口的18%,比建区前提高 9个百分点。全市10万人以上城市1个,5万人以上城市3个。目前我国大城市人均住房面积15M²,中等城市为20M²,国际标准为35M²。我国城市化目前为35%,国际城市化为75%。城镇化建设还处于初级阶段,城镇人口和城市化还距离全国平均水平还有相当的距离。
经济背景
目前巴中市任是全国贫困县市之一,人民总的精神文明生活和物质文明生活水平都很差,人均收入低,GDP增长缓慢,经济结构单一,基本是自给自足、外出劳务的模式,所有制经济以国营辅主私营为主,没有支柱性经济产业,第三产业更是一偏空白,如旅游、房产、餐饮、娱乐、等服务性第三产业都相当落后。主要以水稻、小麦、玉米、蚕丝、柑桔、烟叶、桔梗、沙参、芦笋、川明参、鱼类、猪、牛、羊等农业生产为主。食品、丝绸、棉纺织、齿轮、制药、轻工机械、电力、皮革等工业生产为辅,资源匮乏以及落后的生产模式使和管理模式,使其全民收入较底,相应的可支配部分就有限。但是乘着全国改革开放和大力投资搞城镇建设的春风,照经营城镇的思路,盘活城镇资产,滚动发展城镇。通过公开招商出让和拍卖出让批租城市黄金地段土地,大力发展房地产开发,通过项目包装带动城市道路、桥梁等基础设施发展,极大地推动了城市化建设进程。三是加大招商引资力度,多方吸引外商、外资投资城市基础设施建设。四是适度的负债建设是我市城市建设资金的重要渠道。据统计资料表明:1994-1999年,全市城市建设投资累计达126亿元。其中,。,,,,。多元化资金投入成为巴中市城市化发展的重要动力。
立足市情,走出了一条适合巴中实际的筹集城市建设资金的新路。一是充分利用农民两工和农民劳务输出赚回来的钱进行城镇建设。每年能保证有近2亿元的两工拆资和劳务收入资金投入到城镇