昆山花桥区域房产市场分析.ppt

昆山花桥区域房产市场分析
政策走势:目前仍在消化观望期,中长期态势不定
时间
4月份
9-10月份
2011年1月
关键词
新“国十条”
“限购”
新“国八条”\“沪九条”
核心点
抑制不合理住房需求
首付提高到3-5成
利率更严格
此前清零,本地外地仅限购1套
上海房产税落地
限购升级
首付、利率提高
市场影响
导致5-8月成交量大跌
9-10月上旬楼市报复性回暖
引发新的调控预期房产税呼声增大
10-11月再次下跌
细则观望期结束,走势逐步明确
价格依然坚挺,成交量大幅下跌
政府层面:从严政策态度明确
市场反映:结果仍然有待验证,高端物业影响大,中低端观望态度更重
方向预测:保障房供应持续上升,商品房将更靠近市场化
宏观走势预判
情况一:乐观预计-行政干预手段2年后退出商品房市场
2010年保障房用地首次超过商品房;根据政府报告11年上市面积达1150万平米,保障房供应快速增长,预计2-3年后上市面积将占50%,即,我们预计2年后保障市场基本成形,
因此,预计限购限外行政政策将在2年后退出,往香港制度靠拢,即保障市场起来后放开商品房市场管制
情况二:保守预计-未来,限购政策仍将延续
豪宅市场将分化:高端客户购买选择倾向于选择一步到位、最好地段、最好的物业作为居所享受对于本案反而是利好。
万平米
花桥位于两大经济行为体之间,有利于在更大范围内拓展市场和寻求生产要素,使得花桥更容易利用其两侧的梯度势能,在这一过程中,边界势必由经济“分隔线”向经济“接触带”演化,由屏蔽效应向中介效应转化,从而促进此区域经济合作的开展。
上海VS江苏边界效应——花桥
区域解读
融入上海、面向世界、服务江苏
2000年
2000年12月
2005年底
十五规划,三个设想
批准设立花桥国际商务城
区域规划面积800亩
区域面积扩大到50平方公里
行政级别升格为正处级
花桥国际商务城演变
江苏—花桥—上海
在承接上海服务江苏
中自我定位
国际商务城
区域经济合作参与方往往是一个经济体的边缘区。
花桥政府一方面表现为积极与上海协调,使彼此基础设施建设规划相互配套,为跨边界经济交往提供一个良好的基础设施条件。
另一方面,加强企业政府间相互联系,加强信息交流和组织建设,降低合作的交易成本。
边界效应的动力推动——地方政府
1、花桥国际商务城重点吸引对象
2、花桥拿地发展商及代表项目
制造企业的区域性总部
公司业务流程中的后台处理中心
跨国公司业务流程的外移外包业务
绿地作为条件优越的成熟型企业,有能力培养客户相同的文化、社会属性,在其项目的客户导入中有独特的体系。
而条件相对不太优越的成长型企业可开展跨边界经济交往,扩大市场和要素获取范围,改善生存环境,是其边界效应最大化的有效途径。
上海绿地集团、常发集团、鑫苑置业、同城、国基、凯德地产、上海城开、苏豪、中城地产等等
边界效应的动力推动——企业
公路:沪宁高速、312国道、同三高速,外青松公路,省际班车,苏沪高速。
铁路:沪宁铁路,京沪高速铁路,沪宁城际铁路
轨道:上海轨道交通11号线、以及未来的昆山、苏州轨道交通。
花桥
上海
便利交通对接上海
花桥国际商务城是江苏省“东大门”,与上海安亭毗邻,距上海市中心人民广场仅20公里。是江苏省首批现代服务业发展集聚区和示范区。其目标定位是“融入上海、面向世界、服务江苏”,花桥国际商务城坐落在苏沪交界处——江苏昆山花桥经济开发区,规划地域面积50平方公里,建设规模达1000万平方米,2-3年内拟引入青年人口2-3万,之后将会形成30万常驻人口规模,于2006年8月被江苏省人民政府正式批准为省级开发区。
花桥规划:建设规模达1000万平方米,形成30万常驻人口规模
区域概况:
2011年区域市场囤积大量新增、存量房源,从资金和项目运作角度2011年必须集中出货,面对供需关系的严重失衡为争夺市场新一轮价格战将在所难免并且相信力度更大波及更广。另外随着同质竞品的陆续推出,区域直面竞争将更为惨烈。
供应集中:2011年有至少3个项目新推,共10多个在售项目,供应量大且集中;
存量大:受到2010年下半年政策影响,区域存量大,从资金回笼项目运作,2011年集中出货势在必行;
价格低开:受到2010年政策影响,今年新开个案无不选择价格低开,区域市场面临整体价格被洗牌危险;
同质产品:随着鑫苑、绿地、常发、凯德、国基等项目加推,机会等优势逐步减小,直面竞争更为激烈。
区域市场特征:
2011年花桥区域房产市场分析