物业公司工程人员前期介入工作要点.docx

前期介入工作要点
一)、招聘关键岗位人员
时间:在交付前两个月,或者外网施工开始时,关键岗位人员应到岗。
包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉,协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查,熟悉现场,发现问题,反馈整改,因此应根据接管计划表提前到岗。
二)、对现有人员进行培训
人员到岗后,要对他们进行培训。包括:公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。
三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。
交付前两个月,物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人,如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训,使其了解基本的工作重点,对公司文化有所了解,之后可进入现场检查阶段.
1、现场检查工作要点:
a、作为物业工程人员,前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目,在使用功能和安全适用上提出自己的建议。
b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求,同时尽快熟悉设计图纸,在实际中,常常会出现现场与图纸不符的现象,这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更,并记录下来。
2、工程施工现场检查的主要内容:
1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等,提出整改意见,检查整改结果。
提出符合物业管理需要的建议,磋商解决办法。
对日后维修、养护的要点进行记录,图纸更改要点记录。
熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋结构、管线布置及所用建材。
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)。
检查前期工程的施工质量,并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。
对物业配套设施设备进行提出建议和要求,使配套设施设备满足管理需要,减少今后的物业管理成本。
9) 参与竣工验收。
* 在施工现场的检查中,最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来,作为将来维修的第一手资料。
3、工程施工现场检查要点:
a、土建工程前期介入时的检查要点
1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线),以免造成安全隐患和维护隐患,顶层排水尽量不使用天沟的设计。
2).所有单元入户门应设计安装雨遮,最好做成现浇同墙体连接;复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。
3).电表最好设计出户,集中安装,方便管理和计量。
4).避免两家入户门冲突,中间入户门的开启方向。
5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。
6).小区出入路口要尽可能的设置少,避免增加人员值守成本;道路的设置要考虑容易清雪和人车分流,同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。
7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。
8).信报箱的样式及安装位置,同时要考虑防雨水。
9). 商铺要考虑独立水电计量,要考虑餐饮的油烟处理,商铺排水尽可能设计独立;
10).商铺要设计室外空调机的位置