成都震后房地产市场分析.doc

“”地震及目前全国房地产市场的萎靡,使成都房地产市场发生很大的变化,现通过数据,试从楼面地价、建造成本、供销结构等几方面来分析成都房地产发展趋势,供集团领导参考。
一、市场分析
投资主体
据“搜房网”专家统计,由于地震的原因,不少外来开发商将重新对成都楼市的信心和价值进行重新评估,或将在1-2年内调整在蓉的投资计划,将其投资重心进行一些调整。而对于尚未进入的一些开发商来说,必将放缓其进入的步伐。
外来开发商对成都市场的观望态度,势必影响到成都土地市场的交易,最终导致土地价格在前段时间跌价的基础上继续回落,至少在近几个月不会有明显的价格上升。根据目前媒体上披露的土地拍卖公告显示,土地价格与地震前相比并没有明显的下跌,但上市交易的宗地数量已明显减少。
热点板块
都江堰-青城山板块的重建,将会给双流、龙泉、新津等地的物业迎来发展契机。
人们在短时间内无法消除地震带来的心理阴影,同时重灾区的重建也将需要3-5年甚至更长的时间。所以购房者会考虑重新选择休闲养老的区域。而双流、龙泉、新津等区域在此次地震中基本没有受到影响,这些区域的休闲、养老物业或将是这类群体考虑的区域。
另外,因为地震,人们对城西城北区域的置业信心将大受打击,近期消费者对城西(都江堰/郫县/高新西区等)与城北(大丰/新都/成彭方向)区域的抗性明显加大,因此对现金流紧缺、销售回款缓慢的开发商而言无疑是雪上加霜,部分开发商在房价上做出了很大的折扣,持续下去的话很有可能导致局部价格大幅下滑。而城东(包括龙泉)、城南(包括东升、华阳、牧马山、航空港)区域将受置业者青睐,有助推房价走高的可能。
根据房管局7月份交易的数据,各区商品房交易量环比来看,金牛区下降了40%以上,超过其他各区,位居第一;同时青羊区和成华区的下降也达到了三成以上。
 
价格分析
由于高层在地震时震感相对要大,因而一些人们对高层单位产生了恐惧感。目前出现了低层单位的价格高于高层单位的楼盘。但这一体系的改变将会只是短期的,未来随着购房者对高层单位恐惧心理的慢慢消除,定价体系将会回到正轨。
预计建安成本上涨200元/㎡,同比上涨20%。自2007年6月以来无论是何种形态建筑的建筑工程成本都上涨了13%以上,钢材、水泥都在涨,而且成都建筑市场的人工成本也已经比去年同期上涨了20%。特别是2008年以来,建筑材料及人工成本呈进一步上涨之势,而且随着灾后重建工作的进一步推进,对建材及人力的需求量将会大增,对房地产市场来说,面临着前所未有的成本上涨压力。目前建安成本在2100至2800左右。
附:成都建筑工程(住宅)造价指数表
数据来源:成都建设信息网
 
日前,成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均价:二环内楼面价为5780元/㎡,二三环间为5080元/㎡,三环外为4730元/㎡。对享受优惠政策普通住房标准也重新进行了划定:二环内购房价格低于8092元/㎡,二环至三环之间购房价格低于7112元/㎡,三环外购房价格低于6622元/㎡。
情况表明,在楼面地价居高不下、开发成本不断上涨的情况下,未来房价上涨趋势明显。同时因为这些项目拿地成本较高,开发时不得不考虑走高端路线,以提升房价,从而保持正常的开发经营。高端项目的增多,但高端客户是有限的,很多项目面临较大的开发风险。
二、销售分析
1、在售项目分