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集体土地房屋拆迁补偿如何适用法律
(一)集体所有土地的建设用地类型
我国土地资源全部公有,包括国家所有与集体所有,前者指城市市区的土地,后者指农村和城市郊区的土地(法律规定属于国家所有的除外),房屋等地上物或为公有或为私有,体现了我国土地所有权与地上物所有权的分离。集体土地上的房屋主要包括以下几种类型:一是宅基地上的农民自建房;二是经依法批准使用集体经济组织所有土地的乡镇企业厂房等建筑;三是经依法批准使用本集体经组织所有土地的乡、镇、村公共服务设施用房;四是经依法批准集约使用宅基地,农民整体搬迁上楼的本集体经济组织自建房。
(二)集体土地房屋拆迁与土地征收关系
上述四类房屋均存在被拆迁的可能,按照是否涉及征地可分为两大类:一是征收集体土地时连同房屋等地上附着物一起征收,由此产生土地补偿及地上物的拆迁补偿,房屋拆迁成为集体土地征收的结果之一;二是不改变土地的集体所有制性质,拆迁房屋等地上附着物后腾退土地仍用于具体设施或绿化建设,如拆迁乡镇企业厂房建设乡村公路,拆迁村诊所建设合作医院,拆迁农民宅基地房屋建设绿化隔离带,拆迁铁路沿线林木、民房,确保符合环保标准而不征收集体土地等。
(三)集体土地房屋拆迁的法律适用
(1)对于第一类涉及征地的拆迁,由《土地管理法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》、《征用土地公告办法》等法律规范调整,通过土地补偿费及青苗、房屋等地上附着物补偿费来解决房屋拆迁补偿问题,同时进行人员安置或发放安置补助费。具体补偿分配原则是:土地补偿费分给农民集体并由其统筹,安置补助费分配给需要安置的人员,青苗、房屋等地上附着物补偿费分配给地上附着物的所有人。需要强调的是,农村房屋是作为集体土地上的“附着物”看待的,地上附着物的补偿标准依据《土地管理法》第47条第4款由省、自治区、直辖市规定。各地依据自身实际,就评估补偿依据、拆迁程序、权利救济、法律责任作出规定;实务操作中行政机关角色重叠,既决定征地拆迁,又制定补偿安置方案,又裁决补偿安置争议,还是强制拆迁的申请者或执行者,制度设计的合法性很值得商榷。
(2)对于第二类不涉及征地的拆迁,由于不存在国家征收与补偿,而且目前不存在全国统一的法律、行政法规或者部门规章予以调整,对于其是否属于征收行为,是否需要符合公共利益,评估、补偿、拆迁程序如何,权利争议采用何种机制解决等均无统一大案。2005年。最高人民法院行政审判庭《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》指出:“行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。事实上,它属于集体土地征收后纳入城市规划区发生的拆迁补偿,是在国有土地而非在集体土地上进行的。相比而言,城市规划区内国有土地上的房屋拆迁有法可依,如《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》》、《物权法》第42条等。我们除了呼吁制定全国统一的集体地上附着物拆迁规范,或者制定城乡统一的房屋拆迁管理条例,或制定征收征用法律外,还应关注各地的相关立法等,这些法律规范总体上参照了《城市房屋拆迁管理条例》,通过用地规划、拆迁许可、行政裁决等方式进行管理;将集体土地拆迁分区分为征地和占地