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加强物业管理公司税收征管的思考
随着近年来房地产的快速发展,物业公司也越来越多,规模也越来越大。由于物业公司本身的特点,其税收问题也应应引起我们的重视。我科就本次检查中的物业公司存在的不同情况作一行业分析。
物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成,其中物业管理收入是其中主要项目。
因为物也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上,因此,业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。由于物业费需要缴纳营业税,于是一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。而按照“收付实现制”核算收入,这无疑是错误的。
无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础”这一原则,同时,财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”由此可见,作为物业公司的主要收入——物业费收入,应当按照“权责发生制”原则及相关规定,在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入,即只有实际收到物业费才计入收入,而费用却往往是采用“权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确,少缴税款。
另外,有些物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租,这部分收入属于“物业经营收入”,该收入除需缴纳营业税外,还需缴纳房产税和土地使用税等。但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中,只缴纳了营业税,而少缴了房产税和土地使用税等。
所以,税务机关在对物业管理公司进行辅导或检查时,应首先掌握物业公司的收费标准和物业管理收费面积,以此来计算出物业公司应收物业费的数额,再以此为基础来核查受检单位收入核算是否准确。对于物业管理对象尤其是业主共用部位,检查人员应现场考察和审核,以判断有无出租行为。
综上所述,笔者认为应加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度,以保证各项税款应收尽收。