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浅析房价调控政策对北京市房地产业的影响
摘要:从2010年至今,响应国务院号召,各地都出台了以抑制房价为主要目的的政策措施,力促房地产市场降温、保证未来房地产业的健康持续发展。本文以2008年—2010年北京市房地产市场为例,对地方性房价调控政策及其效果进行分析,以点带面,为政府进一步调控房地产市场,建立健康、稳定、规范的房地产业提出更为合理的建议。
关键词:房价调控房地产市场宏观政策
一、北京市房价调控状况
北京是我国的政治、经济和文化中心,房地产业需求尤为旺盛。天价地、高房价、住房难等问题难以解决在全国范围内都最为明显。根据对北京市房地产业30多年来的发展情况来看,切实地提高销售率是解决地区住房问题、稳定房地产业发展的关键所在。压低炒房热情、减少房屋积压,让普通民众而非拥有大量资金的投机者真正买得起房、住得起房,必须要让市场在良性循环的氛围内发展。其中,效果最为明显的做法是提高人民的收入水平,提高购买力,就目前的情况而言,需要购房政策的鼓励积极的消费政策,引导人们正当合理的消费。
现阶段国家实行适度紧缩的财政政策和货币政策,房价调控政策正是在这一背景下出台,对房地产业的各个环节均出台政策进行严格监管和控制。就北京而言,强烈的政策信号集中对土地源头、开发过程和消费者三方面进行控制,并为建设保障性、改善性住房提供动力,成为大中城市新一轮楼市调控的规范样本。
二、北京市房地产宏观调控政策概览
(一)继续严控土地交易
2010年4月16日,试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。2010年11月3日北京市土地出让再推行挂牌上市的土地设定价格上限,达到上限的多个开发商,需靠投报配建租赁房的面积最后决定。
(二)全面废止购房优惠,对居民购房做出限制
北京11部门2月21日联合出台促进楼市发展意见,全面废止购房优惠政策。“京八条”等系列政策进一步加强了对房地产税收、信贷等各个方面的监管,其中最引人瞩目的当属对北京市民购房套数的限制,并引领了全国各大中城市颁布限购令的高潮。
(三)全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作
“京八条”中明确表示进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策,切实将房价控制在合理水平。有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任,继续增加土地有效供应,进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度,严格执行差别化住房信贷和税收政策,进一步有效遏制投机投资性购房,加强监管,促进房地产市场平稳健康发展。
三、房地产宏观经济调控政策影响
北京市在国家调控房地产的背景下所提出的政策具有三个较为明显的特点:目标明确,调控重点在与投资性客户群体;出台及时,均卡在方式回暖抬头之前,抑制报复性反弹;力度超前,信贷、公积金、保障方与市场管理全面压制。
2009年开始加大力度的房地产调控政策所产生的影响于2010年逐渐显现。土地、住房和房价情况均受波及。
(一)土地情况
土地供应量:2010年1—5月均高于2009年同期,6—10月,均低于2009年同期,11—12月,均高于2009年同期。表明下半年,土地供给的力度有所加大。
土地成交量:2010年10月前土地成交状况总体低于2009年,但在10月份后土地市场呈现新一波成交高潮。
土地成交价:2010年均价波动频繁,4月份严厉调控措施出台后仍呈震