房产测绘作业流程[方案].doc

房产测绘作业流程
   概述:

            房产测绘定义:房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等,并以文字、数据及图件表示出来的工作。通常也称为房产测量。
            房产测绘的目的:房产测绘的目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。
            房产测绘作用:房产测绘作用就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息,为房地产管理,尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。
1)法律方面作用;
2)财政经济方面作用;
3)社会服务方面作用;
4)测绘服务方面作用;
房产测绘内容与方法
按现行房产测量规范,房产测绘的基本内容包括:房产平面控制测量;房产调查;房产要素测量;房产图绘制;房产面积测算;变更测量;成果资料的检查与验收;房产测绘成果包括:房产薄册、房产数据和房产图集。
   房产测绘作业流程:
北京市的房产测绘分为预售登记测绘(预测)、产权登记测绘(实测)、房产图测绘和分户图测绘,现简要说明一下这几个业务的作业流程。
(一)、预售登记测绘
顾名思义,预售登记测绘就是在房子没建或是还未建成时,开发商为了回笼资金提前售房而进行的测绘工作,其主要目的是办理预售许可证。开发商依据测绘单位出具的房屋预售测绘成果报告在市建委办理预售许可证,之后就可以预售房屋了。
作业流程:
      搜集如下资料:
(1)、规划批准后的设计蓝图和电子图,主要包括建筑专业的平面图、立面图、剖面图以及楼梯、墙体、坡道等部位的详图;
(2)、开发单位的营业执照、组织机构代码;
(3)、施工图设计文件审查报告及通知单;
(4)、建筑工程规划许可证及其附件、附图;(验原件,留复印件);
(5)、人防部门批准或备案的人防建设方案;
(6)、中华人民共和国国有土地使用证;
2. 依据规划批准后的设计图,依据房产测量规范国标和北京市地方标准,对房屋的特征信息进行图上采集计算:
(1)、组织作业组内相关人员联合审图,找出图中的问题以及本项目重点和难点,,有无坡屋顶,屋顶结构为何,飘窗是否落地,阳台是否封闭,有无空间,人防范围、环形坡道界定,环形坡道有无计算面积有争议的地方;垂拔如何处理、设计蓝图与规划许可证相关内容是否相符、经济指标如何指定等等;
(2)、提出问题后,找出解决办法,然后依据电子图对房屋的特征信息进行图上采集计算:把外墙面积线、套内部分和分摊部分全部框出,并标注套内面积、阳台面积、分摊面积以及各个部位的尺寸。在框图的过程中要注意,蓝图和电子版是否一致,建筑图的平面、里面、剖面是否一致,并且做到随时发现问题,随时解决问题。
3. 指定分摊办法:
(1)、与开发商和设计部门进行沟通,了解各个设备间的服务范围,了解开发商的分摊意图以及期望的得房率和销售面积;
(2)、仔细审查规划许可证的附件和附图,了解各部位的经济指标和产权关系,弄清楚哪些是市政的、哪些是定向转移的、哪些是专有的,以及各个部位的用途和功能区。
(3)、对整个项目的图纸和规划