山东新城中心发展策略报告.ppt

山东新城市中心发展策略报告
谨呈:新城市置业发展有限公司
项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地
地块
占地
功能要求
容积率
政府其他要求
1号
21万
21万公建、21万住宅
<
2号

10万平米,纯商业娱乐
<
3号
27万
会展中心+酒店+办公(10+10+10)平米
<
酒店档次高,办公超高层
4号

以住宅为主,少量商业
<
现状为农用地,无开发条件
小计
总占地77万平米,建筑面积约102万平米
1
2
3
4
烟大三期
滨州医学院
大海
会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码
南山集团为政府修建3号地上的会展中心(投资10亿元),以此置换1、2、3、4块地
会展中心06年8月份需竣工,10月份投入使用
地块出让条件
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本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率
1号地
21万平米住宅、21万平米公建
10万平米纯商业娱乐
要求办公建超高层、高档次
农用地,无开发条件
2号地
3号地
4号地
1号地要先开发,21万公建量是否太大
商业量是否太大
该地块做商业还是住宅
超高层办公楼在近两年是否合适,是否有市场
可推后开发
政府对地块要求
南山集团困惑
各地块合适物业类型
公建商业的合适比例
各地块合适容积率
核心问题
借鉴成功案例
分析市场现状
公建不低于50%
办公档次太高,近期开发
注:公建指商业、办公、酒店的综合
降低公建比例
降低办公档次,推后开发
总矛盾
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问题的解决思路
区域属性分析
区域功能界定
地块总体定位
案例借鉴
地块功能定位
容积率
物业类型
区域现状属性剖析,明确存在问题
确定区域主要功能,明确发展方向
在区域发展方向之下,四地块总体定位
在区域总定位下,结合案例明确各地块功能
研究时点:四块地将在未来3-5年开发结束
4
本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域
莱山经济开发区
APEC产业园
项目位于烟台市莱山区,交通便利,北临黄海,处在未来烟台市发展的中心地带
距离烟台市政府2公里
距离老城区市中心14公里(15分钟车程)距离机场15公里
通过滨海路、观海路同老城区相联,距离连接各区的五区连接路2公里。
本项目4地块
5
区域属性现状-----多重属性并存,核心属性不清晰
体育
公园
会展
酒店
办公
滨海
旅游
新市府
商贸
大学
住宅
文教区
旅游区
商务区
政务区
核心属性不清晰
目前以各大学为主的文教区特征最为明显
市政府新的办公地在莱山区已成公认,但未形成政务新区、新市区之类的区域概念
商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成
旅游区仅有滨海旅游带,体育公园仍处于修建中
多重属性并存
项目所在区属性现状
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问题的解决思路
区域属性分析
区域功能界定
地块总体定位
案例借鉴
地块功能定位
容积率
物业类型
区域现状属性剖析,明确存在问题
确定区域主要功能,明确发展方向
在区域发展方向之下,四地块总体定位
在区域总定位下,结合案例明确各地块功能
研究时点:四块地将在未来3-5年开发结束
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城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领
深圳福田新区
新中心区是最有包容性的属性,也是最核心的属性
核心属性:新中心区
包含四大功能区:政务区(市政府大楼等政府设施)
CBD(写字楼、展览、购物中心、星级酒店)
高级住宅区
旅游区(音乐中心、中心公园)
青岛东部新区
核心属性:东部新中心区,
包含四大功能区:政务区(市委、市府大厦所在区)
CBD(购物广场、金融中心等商务大楼)
高级住宅区(银都花园等)
旅游区(五四广场为主的滨海旅游区
南京河西新区
核心属性:河西新区
包含四大功能区:政务区(市府办公大楼在建中)
CBD(规划写字楼、购物中心等设施)
奥体中心(有旅游功能)
高级住宅区
文教区
旅游区
商务区
政务区
新中心区
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虽然本区域文教区的现状特征更明显,但新中心区带给本区域的房地产价值更大
文教区
商业:含商务、商业
产业:包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等
环境:指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等
商业
土地
价值
产业
环境
资料来源:世联研究
区域价值模型
核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值
只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化
区域价值的最