20071016 深圳 富通松岗项目 交楼标准建议.doc

20071016_深圳_富通松岗项目_交楼标准建议松岗项目交楼标准及相关建议
【参考因素:】
1、市场:目前市场上精装修交楼仍以公寓和小户型单位为主。宝安市场目前在售住宅项目无精装修交楼案例,包括小户项目卡罗社区;龙岗首个精装修交楼普通住宅项目珠江旭景佳园,客户褒贬不一,效果一般。
(具体项目的交楼标准参见附件一:深圳及万科典型项目的交楼标准。)
2、客户:
客户心目当中,会对项目毛坯价和带装修价有自己的市场判断,装修的品质是毛坯价的重要溢价因子,但真正决策溢价的还是项目自身地段、配套和服务等因素,盲目的花大价钱通过增加装修成本的方式来提高物业的档次,进而提高售价的做法在市场反馈中边际效用极低。
客户在购买过程中比较怕麻烦,因此带装修将会为客户带来很多的方便。但在装修过程中,又会精打细算,不想在室内装修上花太多心思和钱。在装修材料的认知上,普遍停留在较低水平****惯于参考市场上同类项目的装修情况。
(客户在精装修方面的具体要求及偏好详见附件二:客户对精装修交房标准的相关偏好及要求)
3、业内开发商操作模式借鉴
各品牌开发商在外地开发项目出现精装修交房案例,但在深圳市场应用较少,或应用于小户型项目或公寓项目,市场反应效果一般。但从合理规避增值税和响应政府2010年所有商品房全部带精装修号召的角度考虑,预计未来项目会逐渐出现精装修销售趋势。
(具体开发商的精装修交房考试详见附件三:品牌开发商精装修交房操作模式)
【考虑因素:】
1、带装修销售可合理规避部分增值税;
增加项目装修成本,降低增值额占可扣除项目比例,达到合理避税的目的。
采用这种策略,其装修必须有溢价才能适当提高利润率,有一定风险。对开发商来说,这样做可以合理的将土地增值税部分降到最小,但项目平均利润率相对此次通知前下降仍是无可避免的。
(详见附件四:合理规避土地增值税的五种方式)
2、响应政府提倡精装修交楼标准的号召;
建设部规定在2010 年,深圳作为住宅产业化试点,将基本取消毛坯房。届时深圳商品房将全部都是带精装修,开发商现在开始研究装修问题也算是未雨绸缪。
3、避免入伙时业主不定期装修带来的负面影响;
4、带装修的同时尽量满足后期业主个性化装饰的便利和体现。
【具体建议:】
1、公共空间:
针对客户普遍对表面工作投入较大的关注,如外立面、大堂、电梯大厅、公共走道等。在细节上打造高品质的公共空间。整体上以视觉冲击力强为基本原则,通过公共空间的材质及装修体现出项目的高品质。
大堂多应用装饰艺术品,在提高物业附加值的同时,利用装饰艺术品的价值难以判定性合理规避增值税;
高品质公共空间正满足了宝安客户爱面子的置业心理。
2、交楼标准:
(1)差异化交楼标准
1房、2房户型统一采用精装修标准交楼,3房以上大户型(包括拼合户型)采用毛坯房交楼。
(根据市场反映,3房以上大户型客户多为经济实力较强的居家客,具有强烈的个性需求,对精装修交楼具有一定的抗性。)
(2)精装修标准
提供2种相同价位的可选装修标准(仅内墙及地板材料两种选择),2种标准分别采用市场主流客户偏好的两种温馨居家式和现代简约式的风格。3房以上大户型客户可自主选择是否带精装修,根据装修标准价位额外计价。
(提供2种标准,一方面给客户充分的尊重感,体现项目的人性化,此种方式市场反应非常好;另一方面,从世联精装修项目操盘经验来看,过多的可选项装修标准,对实际营销及发展商后期装修施工将带来诸多的不便,操作不慎还有可能引致不必要的矛盾和客户危机,2种装修标准可有效的规避此种不利因素。)
温馨居家式:主要采用暧色调温馨系列墙纸及木质复合地板;
现代简约式:主要采用乳胶漆涂墙及地砖。
根据对客户精装修需求问卷调研结论,具体分项建议如下:
项目
细项
内容
门扇
入户门
高档木制防火防盗门,配高级门锁及猫眼
卧室门
高级木门,配高级机械门锁
卫生间门
铝合金框玻璃装饰门
厨房门
铝合金型材玻璃推拉门
窗户
双层中空low-e玻璃
天花
石膏板吊顶油乳胶漆配石膏角线
主卧
定制衣柜
次卧
定制衣柜
内墙
高级白色乳胶漆或墙纸(可选)
地板
高级地砖或复合木地板(可选)
厨房
烟道
变压止逆防串烟式排气道
预留管道燃气接口
设燃气报警器及自动切断装置
地板
高级地砖
墙面
高级瓷砖到顶
天花
条形铝质扣板,配高级嵌入式防雾筒灯
橱柜及配套
高级橱柜,配拉篮、挂件杆架、不锈钢水槽、高级冷热水龙头
名牌抽油烟机及嵌入式炉灶(设两个灶眼)
卫生间
管道
预留新风系统排风机及插座
冷热水口及排水管道
地面
高级防滑地砖
墙面
高级瓷砖到顶
天花
条形铝质扣板,配高级嵌入式防雾筒灯、排风扇
洁具
品牌洗脸盆、马桶
五金