房屋登记办法.doc

《房屋登记办法》新条文解读
建设部日前发布建设部第168号令,即依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规,制定了《房屋登记办法》,旨在规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益。该办法将于2008年7月1日起实施,分六章共九十八条,与原实行《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令第57号颁布、第99号修改)的五章四十二条有了较大的变动。现对重要的变动性条文进行详细解读。
一、登记簿是房屋真正的“身份证”
规定:《办法》第二条本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
解读:按照《物权法》的要求,登记簿首次现身房屋登记,房产证不再是房屋的唯一合法凭证,登记簿才是房屋真正的“身份证”,当房产证与登记簿不一致时,必须以登记簿为准。换言之,房屋到底属于谁,以登记簿记载的权利人为准。
比如,今后夫妻双方买房,如果只登记一方名字,则视为另一方已授权登记方处置该房屋的权利,登记方有权单方对该房屋进行处置,登记机关无需再考虑隐性共有人问题。
二、预告登记可防止一房多卖
规定:《办法》第六十七条有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:预购商品房;以预购商品房设定抵押;房屋所有权转让、抵押;法律、法规规定的其他情形。
第六十八条预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
解读:预告登记来源于《物权法》,该法第20条规定“当事人签订买卖合房屋或者其他不动产物权的协议,为了保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人的书面同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,也就是后面的买卖不能算数。
    比如,甲看中了一楼盘的某套房,他在签订购房合同时,并在合同中约定对这套房进行预告登记。经预告登记后,开发商就不能将该房另售他人。
    二手房的转让也可借鉴。比如张三将房屋以30万元卖给李四,虽然李四交了定金,双方也签订了合同,但几天后王五愿意出35万元购买,张三于是单方面违约,将房卖给了王五。
    7月1日以后,这种情况就会改变。如果李四担心张三反悔,在与张三签订合同后,按合同约定到房管部门进行预告登记,张三与王五就无法到房产部门办理房屋的转移登记。从而有效防止了一房多卖的违约现象。
三、登记公共设施可明确所有权
规定:《办法》第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
解读:《办法》还将登记延伸到小区,主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现,有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。
在众多的小区,绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的,哪些是开发商的。对建筑物区公共所有权进行登记,可极大减少开发商和业主对此产生的争议。
四、未成年人房屋登记不再空白
规定:《办法》第十四条未成年人的房