绿地21城孝贤坊百合园地产项目策划推广思路.ppt

市场报告
项目研判
一、     本案立地条件分析:
绿地21城,位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇,东接上海市嘉定区、南连青浦区,36公里无缝对接上海市中心,距离安亭6公里,与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅游产业基地三大经济引擎联动,堪称“产业金三角”中心腹地,区域发展前景无限。
本案引入吴凇江天然水系,水绿交融,适宜发展居住、渡假、旅游完美契合的大型生活社区。交通畅达的市政道路、香榭丽大道风情商业街、绿地豪生国际会议大酒店、中福会绿地幼儿园、学校、邻里中心、同济医院、农贸市场等完善的城市功能建筑体系,更为本案赋予了良好的生活机能。
一、     孝贤坊立意分析:
截止2004年末,,%。预计到2015年,上海入住老年公寓的人数将会达到9万人。按每人30平方米(建筑面积)计算,老年公寓市场需求总量为270万平方米。而上海目前虽有金色港湾老年公寓、众仁老年公寓等十余家以“老年公寓”命名的机构,但却普遍带有强烈的社会福利色彩,不具备成套独用的特点,真正具备老年公寓基本特征的楼盘几乎为零。
老龄化社会巨大的潜在需求,形成了房地产开发投资的新热点,不少海内外资本也开始暗中觊觎这一商机。但是,上海居高不下的房价,令不少老年人对购买带有服务性质、价格颇高的老年公寓望尘莫及。一些有心经营老年公寓的开发商也在担心经过开发、平价或低价销售、专业服务营运之后,老年公寓恐怕难以盈利。因此,上海有关部门正在拟定老年公寓的开发计划,将在某些边远区域进行开发试点,并对沪上一些滞销楼盘进行改造,或在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓,改“三代同堂”为“三代同区”。
由此可见,
在享有“上海后花园”之称的昆山花桥,
建设孝贤坊尊老社区,
既是填补市场空白的突破口,
又是便民利民的人文关怀的直接体现。
一、     区域优势分析:
花桥镇,是上海至昆山乃至江苏的第一接口,可承接上海的市区人口及相当部分的商业人口。作为昆山沿沪产业带的核心区域,江苏省国际商务中心就坐落其中,从而吸引了大量的资金和项目涌入,使这里迅速成为一片热土。

依照昆山2005—2020年的发展规划,花桥镇及其周边区域将依托花桥商务中心的建设,重点发展面向上海居民、新城市居民的中高档房产,从而脱离昆山东部板块的范畴,成为一个相对独立的“临沪居住区”,未来居住规模达到5万人以上。
Ø       交通对接
便利的交通条件,是该区域吸引人气的重要原因。花桥板块紧邻上海市北郊,沪宁高速公路跨入江苏的第一个交汇道口就设在该区域内。周边不仅有京沪铁路、312国道和上海郊环线(A30)等,还有拟建的京沪高速铁路,以及一条市域轻轨线(2009年建成)从昆山通往上海安亭国际汽车城,与上海市域级线网中的R3线相连。
Ø       生活对接
正如花桥地区的电话号码也是“021”开头的一样,生活上与上海的无缝对接,也是花桥板块的魅力所在。据悉,花桥板块在轨道交通、通信、电网、天然气等基础设施同上海的对接工作正在逐步落实,从而给在该地区投资创业、工作生活的人们提供了便利的条件。
Ø       房价落差
便捷的交通网络、优良的人居环境背后,更有优势的价格作为支撑。即使是与紧邻的上海安亭相比,这里能给很多在上海工作的人带来不少实惠。
市场研判
一、2006上半年上海别墅市场概况:
今年上半年来,上海的别墅市场的成交量及成交价格总体较为稳定。新政出台后,上海的高端别墅市场在成交量及价格上都呈微幅上升。国家对别墅类用地的控制,更使目前市场上高端别墅具有稀缺性。
上海篇