思源2011年6月21日太原新源里项目营销策划思路.ppt

新源里,日出!——新源里项目营销策划思路
山西思源经纪

谨呈:兆伟地产
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SECTION1:了解,从自身开始
地块位置
地块现状
周边配套
规划情况
内“优”外患,前途光明
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地块位于太原东山片区,“北展东扩”战略中旧城改造的核心区域
地块东侧为规划中的太行路,东部地区规划的惟一一条南北贯通的城市主干路
地块南侧大东关街将做为市级主干道,托宽并东延至规划中的太行路
本案
位置:东部偏北的老城区,紧邻规划实施中的大东关街与太行路
——市政主干道的贯通,将提升整体区域的发展速度与价值!
大东关街
太行路
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未贯通的大东关街
大东关街
太行路
地块南侧
地块北侧
新源里小学
地块现状:
道路情况——大东关街尚未贯通,目前处于施工中。北侧规划路尚未实施改造。
地块内部——存在一定高差,北侧、东侧等存在较大量拆迁工作。
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配套——教育:
项目周边小学包括大东关小学、新源里小学,中学是太原市五十三中学(原太铁三中)。普遍存在硬件条件较差,教学质量一般的情况。
五十三中学
大东关小学
新源里小学
项目地块
大东关街
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项目
配套——商业、文体、医疗:
项目周边以沿街小铺为主(药店、餐饮等),缺乏大型商业医疗配套;
延敦化南路至迎春街,有较大的嘉世源超市;
通过大东关街至建设北路(3站地),可享受较齐全的商业、医疗等配套设施。
*中西医结合医院
太铁体育馆
农贸市场
大东关街
*中西医结合医院为原铁路中心医院。是国家三级综合医院,太原城镇基本职工的医保定点医院。
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配套——交通:
816、861两条公交线路,贯穿南北重要节点;
通过大东关街,连接建设北路、太行路(规划实施中)
——快速联通城市,弥补区域现状配套不足的缺陷!
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总体经济技术指标
净用地面积
47709㎡
规划总建筑面积
172965㎡
商品住宅建筑面积
104050㎡
回迁住宅建筑面积
58060㎡
商业建筑面积
9255㎡
托幼建筑面积
1600㎡
建筑密度
%
容积率

绿地率
%
地上停车位
369辆
地下停车位
1616辆
总套数
1982套
小于90㎡户数
1576套(%)
地块部分为回迁用地,居住品质受一定影响
容积率相对较高,产品以高层住宅为主
车位供应充足
小区内配套供应齐全(商业、幼儿园),能有效提升区域生活质量
规划情况——总体规划:
受容积率影响,以高层住宅为主。总体户型配比上偏向90㎡以下的小户型;
受规划道路影响,小区划分为两个园区。
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规划情况——户型配比:
虽两居为主,但产品面积段分布丰富,整体户型配比相对合理。
居室结构
户型面积(平米)
总套数
所占比例(套数比)
一居室
50-60
130
9%
两居
70-80
130
9%
80-85
195
13%
85-90
492
32%
90平米左右
378
24%
三居
90-105
195
13%
合计
1520
100%
两居(70-90㎡)为主的户型配比;
两居产品线较为丰富,避免了主力产品面积/设计雷同的弊端,可适应不同客户层面需要;
三居户型面积控制在105平米左右,属于经济型三居。
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项目基础信息分析小结:
项目自身规划合理,结合区域规划实现,未来前景良好;
周边现状,是影响项目品质感的重要外部因素;
配套缺失,是项目价值实现与提升的瓶颈。