天津万科张贵庄房地产项目市场研究报告.ppt

天津张贵庄项目
市场研究报告
目录
第一部分项目区域市场发展潜力
第二部分需求市场分析
第三部分区域供给市场分析
第四部分竞争对手分析
第五部分项目自身分析
第六部分项目定位(产品建议)
第七部分营销推广建议
第一部分项目区域市场发展潜力
一、区位特点
项目区域市场发展潜力
二、区域市场住宅供应特点
五、区域市场发展潜力预测
三、区域商品房销售现状与趋势
四、区域市场社区普查结果
一、区位特点---宗地占天津未来战略东移之利,项目区位优越
1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区,随着天津工业战略东移的逐步实施,该地区是今后天津的重点发展方向;
2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道;
3、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。
天津空港物流加工区
中
心
城
区
万科东丽湖
滨海国际机场
东丽湖旅游度假区
金钟
公路
津汉
公路
京
津
塘
高
速
津滨
高速
茶
金路
张贵庄项目
滨海城区
一、区位特点---本项目市场特性更偏向河东区区域市场
南开区
红桥区
河北区
和平区
河西区
东丽区
河东区
宗地
内环
中环
外环
1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区,宗地位于外环和中环之间。
2、但从市场发展态势看,本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场;因此本案的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。
跃进路:3年10月部分建成通车
外
环
津滨高速公路
滨海
新区
张贵庄项目
天津滨海国际机场
线
中
环
线
内
环
线
东南半环:03年10月全线贯通
张贵庄路: 03年7月建成通车
津滨轻轨: 03年下半年全线修通
津塘公路
京津塘高速
东丽湖
一、区位特点---交通环境改善后,地块潜力将大幅上升
图交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素,
尤其是轻轨的建成通车,是有力的卖点
1、本次调研数据表明*:交通改善前,潜在目标人群认为本项目有吸引力的比例仅为3%,交通改善后,有35%的认为本项目非常有吸引力。
2、特别是轻轨的建成通车对交通环境改善的贡献率最大(54%)。
轻轨建成
张贵庄路
是机场形象路
东南半
环全线贯通
本项目和东
丽区政府的跃进路
图轻轨建成对目标人群的
吸引力最大(n=201;%)
注:潜在目标人群定义:居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地,未来3年内有购房意愿,且承受能力在3000元以上房子的人群。
一、区位特点---东部市场是未来城市发展方向
1、02年以前,东部市场一直不是城市的重点开发区域,房地产市场投资较少,开发水平较低,曾经是实力开发商很少介入的市场区域。
2、由于以往开发滞后,东部市场存留较大量的可开发土地资源,张贵庄新市镇的启动将对东部区域住宅市场起到拉动和示范效应。
问题:未来3年内,您最可能在哪个区域购买房子?
河西区
河东区
南开区
河北区
和平区
东丽区
郊区
红桥区
图潜在目标人群对区位判断(n=201;%)
在您看来,哪个地区的房产最具增值潜力?
3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设,兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道,规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场的全面启动。
注:潜在目标人群定义:居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地,未来3年内有购房意愿,且承受能力在3000元以上房子的人群。(下同)
一、区位特点---潜在消费人群对东部市场信心增长度
开发举措之一:从02年开始,市政府投资了近百亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设,兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道,规划空港加工区、扩建机场,今后1-2年,这些投资将拉东区域市场的启动,在这样的背景下,按照您的估计,三年之后,河东区的房产价格的增长幅度会有多大?
开发举措之二:目前张贵庄路正在建设,预计今年7月建成通车,届时张贵庄路将成为天津市道路状况最好,连接市区与机场最便利的一条道路,也会成为市区与滨海的物流走廊,按照您的估计,三年之后,张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大?
开发举措之三:市政府在张贵庄沿线将规划兴建9000亩的新市镇,在这里,不但会建有大规模居住区,而且会有完善的市政配套设施,设有办公区,商业物流区(如兴建大型汽车城,会展中心),在您了解到这方面情况后,您估计三年之后,张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大?
3/4的认为涨幅在5%以上,平均增幅为14%。
超过80%的人认为涨幅在5%以上,平均增幅为16%。
超过90%的人认为涨幅在5