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小区车库、车位权属法律研究
Research on property right ownership of the garage and parking
spaces in residential district









作者姓名: 蒋继磊

指导教师: 吴春燕





西南政法大学
Southwest University of Political Science and Law
小区车库、车位权属法律研究
内容摘要
随着我国经济社会的发展,居民生活水平不断提高,汽车在日常生活中扮演
的角色越来越重要。加之一系列汽车消费优惠政策的出台,汽车消费市场近些年
来一直非常火爆。私家车保有量的不断攀升,导致对车库、车位的需求不断增大,
紧俏的市场使得车库、车位的价格水涨船高,有关小区车库、车位权属的争议也
越来越多。
早在《物权法》出台前,有关小区车库、车位的权属争议就在理论界和实务
界引发了广泛讨论。2007 年出台的《物权法》的第 74 条以及两年后最高人民法
院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
(以下简称《区分所有权解释》)对于小区车库、车位问题进行了规定,为小区
车库、车位权属的界定提供了法律依据。但是相关的规定单薄而笼统,在面对复
杂的小区车库、车位权属争议时,没能有效的解决纷争。权属之争涉及多方利益,
缺乏理论基础和可操作性的规定很难让人信服,也不可能实现利益的平衡。
本文从小区车库、车位的类型和性质入手,对比分析学界和理论界提出的判
断标准和归属原则,提出了对小区车库、车位进行类型化分析以确定其权利归属
的观点,结合各类型车库、车位的自身特点和法律特征确定归属原则。在考察我
国现有制度的基础上,对配套规定进行细化,阐明建筑区分所有体系下的理论基
础。在对其他国家或地区的相关立法进行比较分析后,结合我国现有的立法环境
提出了几个完善立法的建议。全文共分成五个部分:
第一部分是小区车库、车位的概述。先给出了车库、车位的定义,对车库、
车位按照表现于外的空间状态进行分类,主要分为地表、架空层和地下车库、车
位,并对各类型的特征进行描述。然后讨论了小区车库、车位的法律性质,列举
了独立物、添附物、配套设施和从物四种学说,通过对各学说理论基础和法律适
用效果的比较,认为小区车库、车位系属于独立物。
第二部分是小区车库、车位的权利归属。这部分主要对主流的小区车库、车
位归属的判断标准和学说进行梳理和评析。判断标准包括有土地使用权权属标
准、投资状况标准和建筑规划标准;归属学说包括有开发商所有说、业主所有说
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西南政法大学硕士学位论文
和约定权属说。首先对各个标准和学说的基本理论进行阐述,然后从正反两个方
面分析,得出了单一标准和学说不能解决所有争议的结论。在认可面积公摊标准
和约定权属说存在相对合理性的基础上,主张要分类型确定车库、车位权属。现
有立法中的有关规划内外的分类并不足以解决理论与实践的问题,进而提出了本
文的观点,依据外在空间表现类型确定车库、车位权属。
第三部分是我国车库、车位权属立法分析。这部分从车库、车位服务于小区
业主这一主要功能的立法保障入手,分析了“首先满足业主的需要”中的首先满
足权和业主的需要这两个概念的法律内涵,并对违反该规定的法律后果进行了明
确,将该条款认定为效力性强制规范。讨论了在建筑物区分所有权体系下,各类
型车库、车位权属适用的理论基础,即确定为专有部分或共有部分的可行性。在
现有立法的基础上,构建周详的约定权属制度,包括适用客体的明确,参与主体
的限制,约定行为的约束等。
第四部分是车库、车位权属的比较立法。这部分主要考察了美国、德国、法
国、日本以及我国台湾地区立法中对车库、车位权属的规定。大致将这些规定分
为两种模式,一种是业主共有所有权;另一种是界定为专有部分,单独成立所有
权。在比较两种模式优劣和综合考虑我国现实情况基础上,本文认为我国并不具
备一体化的立法土壤,但是日本立法中有关独立性的判断标准和我国台湾地区立
法中自行增设停车位制度都为我国提供了可以借鉴的经验。
第五部分是完善立法之建议。主要从类型化分析确定小区车库、车位权属、
纳入不动产登记制度进行规范、自行增设车库、车位制度的引入和明确地方政府
对业主委员会的指导义务四个方面提出了完善我国立法的建议。其中类型化分析
确定权属立法建议中既有归属原则,也有对开发商权利义务的限定和对业主利益
的保护规定。不动产登记是不动产物权的公示方法,车库、车位争议的解决最终
都