2018拆迁补偿标准 集体土地征收系列二：宅基地房屋的补偿标准.docx

农民朋友向来被集体土地的征收所困扰,一是大家普遍认为补偿过低,二是大家法律意识不高,不知道如何维权,再加上集体土地上的征收并没有明确的标准,使得集体土地征收维权难上加难。杨勇律师拆迁团队为了方便大家了解征收标准,有力维权,特准备了一系列集体土地征收相关知识,此文是第二篇——宅基地上房屋的补偿标准。
首先需要跟大家明确一下,宅基地上的房屋遭遇征收,地价跟房屋都应该补偿,但从目前各地的实践来看,宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。
其次,宅基地遇征收时的补偿,没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此,对宅基地的补偿没有全国统一的标准,但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件,文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”,我们对此也很无奈,因为征收补偿地域性非常强,补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同,因此,被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。
再者,对宅基地上房屋的拆迁补偿,参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》:(农村)房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿,被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。
一般来讲有以下三种方式:(1)在有条件的情况下,可以优先采取宅基地迁建安置,另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式,房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价× 宅基地面积+ 被拆迁房屋重置成新价。(宅基地区位补偿价= 〔(当地普通住宅指导价–房屋重置成新均价)× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积)不同的测算方法会带来较大的差额,一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式,最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换,即拆一