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第七章投资收益分析
一. 成本预测
依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平,在不考虑可售商业配套的情况下,,单位可售面积完全成本2892元/平米,详细构成如下:
项目
总成本(万元)
单位成本
说明
一、土地成本
31,394
1,046
土地方补偿费
22,470
749
总用地525亩,;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线\设施拆迁
合作方补偿费
1,000
33
与合作方初步确定。
出让金
1,960
65
出让面积525亩(35万平米),评估价约800元/平米,应按17%计算,应为136元/平米,污染企业外迁可优惠到7%,计56元/平米
大市政配套费
5,033
168
建筑面积18万平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤气30、自来水25、道路及其他45元/平米
交易费
47
2
%
契税
884
29
土地补偿费/出让金/大配套之和的3%
二、开发前期费
5,205
173
勘察设计费
1,190
40
报批报建费
3,752
125
三通一平费
122
4
场地具备道路\场地平整,按新城标准考虑临水31万元\临电92万元.
临时设施费
142
5
临时围墙31万/临时办公室50(装修)/临时围板61万
三、主体工程费
28,500
950
新城东区多层签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按860元/平米考虑;另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次2200万,折73元/平米;
四、社区管网费
11,943
398
给排水系统费
1,891
63
供暖系统费
3,416
114
含换热站建设费、红线外管网费25元/平米、锅炉房建设费40元/平米、锅炉房征地费17元/平米;区内工程费为40元/平米;
室外燃气系统
1,556
52
含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶表费3元/平米;
室外高低压
3,353
112
室外消防系统
92
3
室外智能系统
671
22
道路及广场
763
25
.
综合管网设计
203
7
工程费的2%。
五、园林环境
1,770
59
依设计方案的不同而不同
环境设计
161
5
环境工程总造价*10%
绿化建设费
1,220
41
区内、区外绿化支出,新城约为65元/平方米
建筑小品
92
3

围墙建造费
115
4
包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为2300米
室外照明
92
3
室外照明电气工程,如路灯、草坪灯,
室外零星设施
92
3
各种指示牌、标识牌、示意图等,
六、公建配套费
1,495
50
幼儿园
280
9
按2000平米考虑,每平米土建1200元,配置费200元/平米
游泳池
450
15
网球场
75
3