2018年顺德保利大良德胜商务区策划定位报告研究报告.ppt

保利大良德胜商务区
***.
策划定位报告
谨呈:保利华南实业有限公司
项目地块解析:地块分散功能复合受限较多
地块
用地性质
容积率
商业建面
住宅建面
1
商业服务业设施用地
≤5
204510
——
2
商业服务业设施用地
≤5
121970
——
3
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤
145502
62358
4
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤

286810
5
二类居住用地兼容商业服务业设施用地
≤
80000
121305
备注:
1、,其中住宅计容建筑面积不得超过计算容积率总量的50%(即建筑面积≤408115平方米),1号地块内按五星级建设标准设置酒店一所,1号、2号地块商务办公按甲级写字楼及以上标准建设,计容建筑面积不得少于21万平米,5号地块内设置集中式商业综合设施,商业建筑面积不得少于80000平方米。
2、2号地块商务服务业设施用地中可设置不多于计容建筑面积60000平方米的公寓式酒店。
3、1号地块≤220米(其中绿轴公园侧主体塔楼建筑高度≥180米,其余主体塔楼建筑高度≥80米);2号地块≤150米(其中主体塔楼建筑高度≥90米);3号、4号地块≤120米(其中主体塔楼建筑高度≥80米);5号地块≤120米。
5、沿绿轴东面1地块建筑主体高度不得少于180米。
[关于板块]
规划利好or居住价值
[关于属性]
[关于品牌]
保利品牌优势
世联视角/基于项目自身的判断:
[关于指标]
地块分散,功能复合
项目的开发方向如何确立?
项目的综合体物业价值如何兑现?
项目大盘如何发展启动?
核心问题的导出:
综合体/CBD启动项目/80万大盘/市政景观资源
项目核心思考方向:
项目开发方向的确定
路径思考:寻找综合体大盘开发的方向
项目的物业定位
路径思考:项目各物业的定位
项目的愿景
路径思考:项目的整体意向
项目的概念规划
路径思考:项目的整体规划
第一部分项目发展方向研判
——寻找综合体大盘开发的方向
比较因素
综合体
单功能物业
功能
复合性、适应性
单一性
区位
一般在城市核心区域
根据功能确定
建筑形式
多样化
单一
投资风险
较小
较大
总投资
一般较大
相对较小
经济风险
较大
较小
客户来源
具有自我寄生功能,部分来自于内部
全部来自于外部
客户活动
体验式的
目的性的
客户综合使用成本
较小
较大
项目界定1:从项目指标及地块条件来看,本项目属于中心区大型城市综合体项目
项目基本属性:城市未来核心区/功能复合/物业多样化
项目
体量(平方米)
定位
保利一号公馆
约15万
城市中轴一线千灯湖景大宅,缔造城市中央的领袖生活
洲际酒店

佛山第一家超五星级酒店
保利水城
约15万
中国第一个水主题全功能复合购物中心
保利西街
约11万
中国第一个水主题商业街
保利双子星

广佛RBD核心高端SOHO商务公寓
保利花园
约47万
广佛RBD核心高端居住社区
合计
约100万
——
保利类似案例开发经验1——保利千灯湖生活圈:逾100万平方米的区域开发,住宅、公寓、酒店、商业综合体物业组合
保利花园
保利水城
保利西街
一号公馆
洲际酒店
保利双子星
09
08
07
10
保利一号公馆:07年6月开盘,3个月内基本售罄
保利洲际酒店:与一号公馆同期建设,07年11月封顶,09年底正式营业
保利水城:07年10月封顶并启动招商,09年4月正式营业
保利西街:与保利水城同期启动,
保利双子星:08年9月开盘
保利花园:07年底开盘,至2010年下半年基本售罄
以高端千灯湖景大平面公寓启动,迅速奠定项目高端形象,在区域成熟之前兑现现成的资源价值;综合体高端配套同期启动建设
高端住宅大盘保利花园入市持续销售;配套物业陆续封顶、招商,持续给予区域利好
广佛同城发展规划出台;保利花园持续热销;保利水城正式营业;区域及项目价值基本实现最高兑现
洲际酒店正式开业;保利花园基本售罄;保利区域开发基本完毕
保利千灯湖生活圈——高端住宅启动,多物业并行开发,城市化综合体物业持续提升区域价值
以高端类住宅物业启动,在区域成熟之前迅速兑现景观资源价值;住宅与商务、商业物业全过程并行开发,综合体配套顺应区域发展利好不断兑现,持续提升了区域价值,保证了大体量住宅的高速高价兑现