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棚改专题研究报告201710222017年10月
棚改专题研究
目录
Part 1 棚改的发展简述
Part 2 棚改的利好及难点
Part 3 棚改的具体操作及案例
Part 1 棚改的发展简述
我国棚户区改造发展历史
政策性资金支持
棚改的目前完成情况及未来规划
棚改的由来│由于历史的原因,各城市积累了较多的棚户区,改造需求也不断增加,其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点
Part 1 | 棚改发展
由于历史原因,我国部分城市、工矿、林区、垦区都留下了大量的棚户区,这些棚户区内的住房结构简单、年久失修、居住条件简陋、公共设施不全
棚户区的形成
棚户区的改造需求及分类
其形成主要有以下几个方面的原因:
上世纪五、六十年代的自建住房,由于当时没有政策限制,居民通过在原住房周围搭建了很多房屋解决住宿问题,随着时间的推移形成了棚户区
在计划经济时代企、事业统一搭建的集体宿舍,随着企、事业单位的改制,部分企、事业单位发生了关、停、并、转等情况,集体宿舍所隶属的单位受效益不好影响,缺少维修资金,长年累月逐渐沦落为棚户区
城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋,随着城市规模不断扩大,农民在农业用地被征用后转为城镇居民,部分原村民出于出租房屋的目的,在利益驱动下违章建筑房屋,久而久之形成大片棚户区
棚户区大致分为五类:
城市棚户区(成片城市棚户区、城中村、城市危房改造)
国有工矿棚户区(铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区)
国有林区棚户区
国有垦区棚户区
中央下放地方煤矿棚户区
在五类棚户区中,城市棚户区占比最高,是改造的重中之重
棚户区改造的需求:
棚户区生活条件差:大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低,居住人口密度大,卫生条件差,几乎全是危房
城市发展所需:随着城市不断发展,棚户区导致城市二元结构突出,不利于社会和谐发展,同时棚户区导致众多存量土地得不到有效利用
棚改发展历史│棚户区改造开始于2004年辽宁,经过四年探索,中央正式启动棚改工作,从2013年至今,棚改力度不断加大
Part 1 | 棚改发展
2004-2007
2008-2012
2013
2014
2015
2016
2017
2004年,全国棚户区改造在辽宁拉开序幕,2005年李克强正式在辽宁探索政府主导、市场运作的模式
2008年起,各类棚户区改造被正式纳入城镇保障性安居工程,中央在全国范围内启动保障性安居工程、棚户区改造工作,期间全国改造各类棚户区1260万户,占同期城镇保障性安居工程开工量的40%
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》出台。《意见》提出,2013-2017年间,我国将改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户
国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,部署有效解决棚户区改造中的困难和问题,进一步加强棚户区改造工作,扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村
政府工作报告指出,加大城镇棚户区改造力度。2015年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围
国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的诺干意见》,提出在2020年完成棚户区改造
住建部部长陈政高在此在国新办会议上强调了棚户区改造的重要性,2020年完成棚户区改造
图:我国棚户区改造发展历史
探索阶段
启动阶段
推进阶段
政策性资金支持│同时政府在推动棚改进度的同时,也为其不断开通融资渠道,目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源
Part 1 | 棚改发展
政府主要资金支持方式
一、抵押补充贷款PSL
二、开发性金融机构(主力)
三、农业发展银行支持涉农棚改
PSL是央行为开放性金融支持棚改,特别设立的信贷支持手段
PSL的特点是期限长、利率低,适合为棚改这种周期长、社会意义大于经济意义的项目
2015 年 10 月,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行
2014 年 7 月,国家开发银行住宅金融事业部获批开业,机构定格为副部级,专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金
年份
发放棚改贷款(亿)
2014
4086
2015
7509
2016
5435
图:开发银行历年贷款金额
2015 年 10 月,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行
中国农业发展银行资金主要用于支持涉农棚户区改造,2015年提供资金占比仅2%
四、政府持续的财政投入
各级政府加大对棚户区改造和基础设施建设投入,
2008年到2014年,中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元。2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿