房地产项目投资收益测算分析研究报告（修订版）.ppt

**项目投资收益测算分析
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报告框架及分析内容
**集团·**项目·投资收益测算分析
PART1. 项目总收益计算
销售收入计算
租金收入计算
其他收入计算
PART2. 项目成本计算

土地成本
项目前期费、建安工程费…
营销管理费
投资估算分析
经济收益分析
现金流量表
静态敏感性分析及投标建议
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项目规划指标
总占地
174321
建筑用地
134434
总建筑面积
349528
容积率

建筑密度
%
绿化率
30%
宗地
分项
面积(平方米)
个数(个)
宗地一
地上建筑面积
18层酒店式公寓
商业
会所
物业管理用房
公厕
小计
地下建筑面积
人防车位
非人防车位
小计
宗地二
地上建筑面积
住宅
11层小高层
18层高层
21层高层
小计
公建
商业
会所
幼儿园
物业管理用房
小计
小计
地下建筑面积
人防车位
非人防车位
小计
项目背景及规划指标
本项目由公寓、商业、办公等物业组成,具体的项目规划指标如下表:
贴图
贴图
贴图
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房地产开发项目财务报表体系
房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
现金流量表
资金来源与运用表
损益表
财务盈利能力
资金平衡能力
财务清偿能力
财务报表体系
本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表:
成本核算细表
投资、收益估算表
现金流量表
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项目总收益计算
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销售收入计算
各产品现价及价格预测
产品类型
2009
2010
2011
2012
2013
2014
年复合均价
(年均增长幅度)
%
%
%
%
%
%
——
高层住宅(元/平方米)
a
b=a*
c=b*
d=c*
e=d*
f=e*
g=(a+b+c+d+e)/5
(年均增长幅度)
%
%
%
%
%
%
——
酒店公寓(元/平方米)
一层商业用房(元/平方米)
二层商业用房(元/平方米)
地下车位(万元/个)
(年均增长幅度)
%
%
%
%
%
%
——
写字楼(元/平方米)
所以,该项目住宅部分销售总收入为:g*住宅销售面积(其他部分同样方法计算)
本项目可售部分为**,可售面积为**,项目分6年售完,各年的产品均价及销售总收入如下表:
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租金收入计算(以写字楼租金为例)
本案办公楼租金=(建筑面积)
项目甲级办公楼面积为10000平方米,办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算,以每年3%的租金涨幅计算,第一年除去40%的不确定因素,之后的每年则除去10%的不确定因素:
各年预期租金= 当前平均租金×(1+3%)2012年(1+3%)2013年(1+3%)2014年…(1+3%)2032年
年份
办公楼租金(建筑面积)
小计
2013
2014

5409300
2015

8343900
2016

8606700
2017

8869500
2018

9132300
2019

9395100
2020

9690750
2021

9986400
2022

10282050
2023

10577700
2024

10906200
2025

11234700
2026

11563200
2027

11924550
2028

12285900
2029

12647250
2030

13008600
2031

13402800
2032

13797000
合计
201063900
从2013年开始,。
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项目成本计算
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土地成本
土地成本
费用名称
建筑面积
估算造价指标
估算成本
可售面积
折合销售面积
指标来源、说明
(M2)
(建筑面积,元/ M2)
(万元)
(M2)
单方成本(元/ M2)
土地出让金



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