宁晋开发区项目调研报告.doc

宁晋县开发区项目调研报告
呈送:天山集团

中原地产
二○○六年九月十二日
目录

1 宁晋片区宏观市场概述 4
地理位置 4
资源 4
自然环境 4
经济 4
2 宁晋房地产发展 8
3 供给市场研究 9
土地供应特征 9
住宅供应规模 9
项目综合分析 9
个案研究 14
宁辉花园 14
瑞祥花苑 17
西苑小区 19
富强小区 20
建设小区 23
凤凰花苑 23
华嘉经典 23
2006年未来市场供给 25
本章小结 26
4 需求市场研究 28
市场需求分析 28
调研结论 29
本章小结 33
5 项目建议 35
地块性质综述 35
项目四至 35
环境卫生、社会治安情况 36
地块周围的交通条件 37
周边配套设施 37
SWOT分析 37
态势分析矩阵 37
优势(Strengths) 38
劣势(Weakness) 39
机会(Opportunities) 39
威胁(Threats) 40
结论 40
目标客群定位 41
目标客群市场细分 41
项目产品定位 42
产品定位 42
规划设计: 45
景观建议 46
物业管理 46
价格定位: 48
项目营销策略建议 49
6 市场研究结论 51
宁晋片区宏观市场概述
地理位置
宁晋县位于河北省中南部,邢台市东北部。北邻石家庄、东接衡水市,总面积1107平方公里,辖1区8镇6乡,346个行政村,总人口70多万,自然增长率8%。县城距省会石家庄60公里,国道308线横贯全县,距京广铁路、石德铁路、京深高速公路30公里,东临京九铁路。是国家对外开放县之一。
资源
宁晋县资源丰富。主要农作物除小麦、玉米、大豆、花生、棉花之外,还盛产鸭梨、雪梨和食用菌等,奶肉牛、猪、禽养殖规模较大,是全国小麦生产、优质果品生产、奶肉牛生产和瘦肉型猪生产基地县。
自然环境
宁晋域内地势低平,西北向东南倾斜,自然坡降四千分之一。西部平原土质耕性良好。东南部洼地,堤岸交错,多盐碱地。气候四季分明,雨热并行,旱寒相随,灾害频发。,一月平均-。。,年际变化大。有轻重雹灾,经历过多次旱涝灾害。
经济
宁晋经济以农业为主,工商牧副并重。其中工业拉动效应明显。形成以电缆、服装、轻工电子为龙头的一批支柱产业。另外,商业的繁荣也是宁晋县的一大特色。
工业
电缆
电缆行业是乡镇企业支柱行业。
司马、小河庄是宁晋县主要的电缆生产基地,辐射带动全县。洨口、黄儿营、延白、邱头、镇邱等村电缆产业发展突出。1995年,司马电缆工业小区、小河庄电缆工业小区通过市级验收,金都电缆集团、龙都电缆集团成立。电缆骨干企业主要有:华盛电缆有限公司、永进电缆厂、正工电缆有限公司、龙港电缆厂、洪锋电缆厂、金星电缆厂、福利电缆厂、金世纪电缆厂等。主要产品有橡套电缆、塑力缆、高压交联缆、电线电缆、控制电缆、电缆电件等。销往北京、陕西、山西、山东、新疆、辽宁、湖北、河南等地。
服装
服装业为宁晋传统产业。
清末出现以繁荣村为代表的一批“裁缝村”。1985年,县城相继建成凤凰服装、布匹市场,经营棉布、化纤布、混纺布、呢料、毛料。客商来自河北、浙江、安徽、广东、上海、山东等地。1995年8月,衬衫服装厂、迎星阁服装有限公司、白云服装厂等14家规模企业,组建凤来仪服装集团公司,成为“省千强乡镇企业”之一。服装业以凤凰服装、布匹市场、城关镇为基地,分布25个乡223个村,95年出口产品交易额5000万元,占乡镇企业出口额50%以上,成为支柱行业。服装业骨干企业为:衬衫服装厂、丽达服装厂、金顺服装有限公司、东达服装厂、亚威制衣有限公司、天和制衣厂、伴纵牛仔服装有限公司、神童制衣厂、金嶷刺绣厂、珠峰皮衣厂。主产西服、夹克、休闲装、棉衣、童装、衬衫、牛仔服、绣花制品等。出口美国、日本、新加坡、俄罗斯、韩国等。
农机配件
宁晋农机配件的雏形始于20世纪50年代,以雷家庄、张家庄、常家庄、大陆村、大杨庄、北朱家庄、四芝兰、北辛庄为代表。
1990年,北朱家庄建机件专业市场。1993年,大陆村机件市场扩