2012年唐山项目定位报告及经济测算部分.ppt

2012唐山项目定位报告及经济测算部分
不同工作阶段的内容与成果说明
2011/7/9
2011/8/3
20个工作日
14个工作日
2011/8/20
工作内容
研究成果
第一阶段(方向研究)
项目方案判定及定位
第二阶段(产品深化)
物业发展建议
第三阶段(后期顾问)
产品设计顾问
唐山城市与经济背景研究
唐山土地市场研究
区域房地产市场及客户调研
唐山房地产业内人士访谈
项目开发分析及策略研判
规划尝试及定位专题研究
项目本体条件与地块解析
项目发展宏观背景研究
竞争性市场研究
项目市场专题研究
规划形态研究及方案尝试
项目定位及发展战略
项目产品设计要点研究
物业配置标准研究
项目开发计划与策略研究
项目财务分析
总体规划设计要点建议
建筑单体设计要点建议
园林景观设计要点建议
配套设施设计要点建议
精装修要点建议
开发分期和策略建议
项目经济性分析与评价
参与项目现场设计例会
设计过程中相关市场及产品要点评估的书面建议
项目设计任务书
设计推进过程中策划内容的修订工作
2-3个月
不同工作阶段的工作目标说明
2011/7/9
2011/8/3
20个工作日
14个工作日
2011/8/20
工作目标
第一阶段(方向研究)
项目方案判定及定位
第二阶段(产品深化)
物业发展建议
第三阶段(后期顾问)
产品设计顾问
理清项目的开发思路,确定项目的开发策略与定位方向
实现产品定位的细化及确定产品的设计标准
实现项目产品定位方向的设计落地
2-3个月
目录
项目本体分析
项目核心问题和市场方向研判
唐山房地产市场研究与分析
市场机会的深度挖掘与判断
不同市场方向的规划方案研究
项目初步市场定位建议
城市宏观发展背景
唐山整体经济发展平稳,城市未来发展空间较大
依靠资源型产业,城市整体购买力强劲
区位环境:核心板块的核心区域
新华道
长宁道
建设路
凤凰新城区域的地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好,已成为市场广泛认可的城市中高端居住、生活板块;
本案位于凤凰板块核心,在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店的拉动下,项目腹地已形成排他性的高端居住区认知;
传统核心区
凤凰新城
友谊路
大里路
本案
唐城
101
金域
华府
嘉里
梧桐
大道
水电
项目
北新道
边界条件:东侧现状稍弱,西南北均为高档物业环绕
项目周边均为新建楼盘,,,北至尾盘荣泰尚都,东面为待开发的地块。
本案
西面嘉里香格里拉

东面待开发用地
北面天景美地
地块资源条件分析:商业价值
香格里拉酒店
唐城101商街
万科集中商街
天景美地
底商
集中商业写字
商业最大价值是环绕地块南、西和北侧,呈“C”字型分布;
其中价值最高的是与香格里拉酒店、唐城101及万科商街围合成“金十字”商业街区;
实际规划指标分析:用地为规划道路切分,相对零散
用地为规划的两条南北和东西向切分,分为三个相对独立地块;
东部地块北侧为现状居住区,为V字形异型,在规划和形态中影响较大;
在实际项目用地中,仅西南侧地块相对完整,能有较为完整的营造空间。