房地产分类产品投资特点及风险控制.xlsx

房地产分类产品投资特点及风险控制产品因子投资特点主要风险风险控制发展趋势住宅重视户型,外立面以及园林绿化1、投资周期长经济周期与经济环境影响风险充分调查内外部经济发展现状及趋势,固定资产投资现状及增长趋势等1、住宅市场向一线城市收缩。2、大量保障房的建设及分配和招拍挂配件保障房等政策致使住宅市场高端化趋势明显。3、房产税进一步扩大试点范围以及全国铺开的趋势,使住宅市场趋向其本职功能。4、一二线城市与三四线城市住宅市场在销量,走势,客群等方面差异化明显。公共设施齐全2、投资资金量大金融与现金流风险保证偿债收益比控制在1:2左右,控制营业率低于35%,控制每月净现金流在一定数额以上居住环境要求高3、产业带动性强物价,购买力风险考虑ppi,cpi变化情况及居民收入增长情况基础设施要求高且全4、政策影响大行政手段限制风险研究国家产业政策,房地产市场政策及区域政策等。交通便利5、区域性强市场现状及趋势风险房地产市场现状,走势;容积率绿化率等舒适度指标合适6、依靠产品销售回款回款时间,产品竞争力等风险产品设计,产品周边销量情况及竞争力调查;回款时间控制等。商业地产商业聚集度商业聚集程度影响周边商业中心发展趋势对该区域的影响对周边商业中心充分调查,以及土地市场的调查确定区域商业升值空间等1、典型区域的典型地块越来越少。2、培养市场与客户的产品开发能力需要正得到广泛认可。3、商业地产由于融资的便利性优势明显于其它产品,导致负债开发经营特点明显,需要进一步把握好市场,控制好现金流等。4、二三线城市的商业地产需要培养,一二线城市的商业地产基本饱和,纯商业地产项目越来越少,商业综合体项目是为突破口之一。商业环境如何商业整体环境,氛围租金及售价增长现状及趋势考虑在大环境下考虑租金的上涨前景以及区域市场中去考虑商业地产的出租,经营与销售环境以及去化率等。产品本身配套设施商业覆盖客群及覆盖范围商业中心之间的竞争性分析,客群增长趋势及商业分类后的全面性及完备性商业中心以及商业区之间的产品,客群相同点及差异化分析,了解商业地产的销售支撑点。交通便利性及道路通达度考虑购物便利性产品设计及定位不合理,客群分析不充分产品本身设计与定位的准确性,品质、去化率预测分析基础设施齐全考虑购物舒适性区域商业地产整体市场增长态势及增长动力来源将基础设施与政府公益性工程结合起来,提升整体区域品质。产品设计及定位投资方式灵活,变现能力强经营管理成本过高导致净现金流出现问题的风险控制好现金流,控制开发经营成本办公写字楼区域位置好,交通便利重视区位区域位置是否在商业繁华或经济贸易中心成熟写字楼聚集区,商业繁华区,或交通与居住结合中心。1、一二线城市的产物,受经济环境影响明显,随着经济的增长而增长。2、区位价值明显,产业聚集区明显,根据城市产业发展与定位走。产品高端产品硬件配置好,投资量大产品设计是否符合当前市场要求,硬件配置是否高端化;成本控制严格化层高,装修,停车位,出口,配套商业设施等控制产品综合配套完善物业服务要专业专业物业公司服务,提升