战略合作与转型的第一步.doc

FlashNotes研究快报G阳光(000608)战略合作与转型的第一步2006年08月04日赵强50818887-209zhaoqiang@事件:阳光股份(000608)今天发布公告,公司与RecoShine联合收购了北京宜商嘉和投资公司的80%的股权。被收购的公司实际拥有北京通州九棵树48号院的瑞都景园北区1A#楼的产权。收购完成后,阳光股份和RecoShine将分别拥有项目公司41%和39%的权益,另20%权益仍由北京金浩公司持有。项目的概况作为一个项目公司,宜商嘉和实际持有的是北京市通州九棵树48号院的瑞都景园北区1A#楼01-03商业01号以及第4层1号的商品房的全部权益,包括地上及地下停车位。目标商业物业的商品房部分预测建筑面积共计38,384平方米,目标物业地下停车位和相应车道的建筑面积不少于6,000平方米。目前,该商业物业正在进行精装修,预计于2006年底竣工验收。建成之后,大约50%的面积将出租给家乐福作为大卖场。项目公司已经与对方达成意向:双方将签订20年的租约,租金每两年上调1%左右。其余的可出租面积将由公司自行招租,计划引进的商户也是具有知名度的零售业商,比如麦当劳、屈臣氏等。值得关注的是,这次股权及项目的收购定价是以“保底”的11%收益率倒推计算来确定的,如果实际回报低于预期,出售方将予以补偿。所谓的11%是指扣除物业管理费之后的净租金与投资成本之间的比率。根据我们的测算,若再扣除营业税、房产税和所得税之后,-%之间。不过,从长期来看,随着北京住宅郊区化的趋势,通州地区的人口密度和商业氛围将有明显的提升,从而推动物业的长期升值。战略合作与转型的第一步虽然,这次的股权收购看起来只是一个普通的投资行为,但我们认为对于公司而言,却有里程碑式的重要意义,主要体现在:第一、这是公司第一次主动性地投资于商业地产物业,迈出了从住宅开发商