境外房地产案例研究：郊区大型购物中心--BlueWater（20120603）.pdf.pdf

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Overseas Real Estate Case Study
2012 年 6 月 3 日(双周一次)
郊区大型购物中心:Blue Water 

项目概况 
„ 项目名称:Blue Water (蓝湖购物中心)
„ 项目地点:英国肯特州 DARTFORD 市
„ 项目开业:1999 年 3 月 16 日
„ 项目占地面积:多达 53 英亩(约 万平方米)
„ 项目零售面积:约 万平方米
„ 建筑层数:2 层
„ 店铺数量:330 个
„ 主力店:John Lewis、Mark &Spencer、House Of Fraser
„ 停车位:13,000 个机动车位、另有 50 个旅游巴士停车位


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„ 建筑设计:Eric Kuhne
„ 开发商:欧洲 Lend Lease
„ 业主:Prudential plc (35%)
Lend Lease Europe Limited (30%)
The Lend Lease Retail Partnership (25%)
Hermes (10%)
„ 总投资: 亿美元
Bluewater 购物中心位于伦敦东南部的肯特州 DARTFORD 市,于 1999 年 3 月 16 日正
式开幕,总建筑面积达 万平米,是当时全英国最大的购物中心,在欧洲也是数一数
二的。项目所在地原为旧矿区的土地,由澳洲最大购物中心开发商 Lend Lease 公司(欧
洲分公司)开发。共投资 亿美金所建的豪华购物中心,为两层建筑,共有三个主力店,
分别是玛莎百货、House of Fraser 及 John Lewis 三家当地百货公司组成,各主力店主要销
售其自有品牌的商品。另外,该 SHOPPING MALL 里面有超过 330 家专卖店,55 家餐厅
以及一家 13 屏幕的多屏幕电影院。购物中心四周围绕着 7 个大小不同的湖泊,到访的顾
客可以参加丰富多彩的休闲活动,例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船
和电影等。
Bluewater 购物中心是大型郊区购物中心,在其 1 小时车程主商圈内的人口即有千万
人,它不但影响周围的购物中心,甚至吸引英国伦敦最主要的商业区 West End 的消费者。
年客流量 3000 万人次,每星期到访客人达 50 多万人。购物中心并配有停车位 13,000 个。
该购物中心曾在由国际购物中心协会于 2011 年 4 月 7 日伊斯坦布尔举办的“Solal
Marketing Awards”获得三项国际奖项。
项目区位及交通状况 
Bluewater 购物中心位于伦敦东南部,距伦敦市中心只有 30 分钟车程,从法国巴黎乘
火车来此也只要 2 个半小时的车程。
虽然是郊区型购物中心,但是交通极为便利,每小时有 60 多辆公共汽车在此地停靠,
并且距周围小城市只有 25 至 40 分钟的车程。另外每 15 分钟还有火车从伦敦及其他城市
到达 Greenhithe 火车站。
项目紧邻多条高速路,为方便开私家车的顾客方便到访,Bluewater 购物中心还在周
围设置了 13,000 个停车位,并且从停车场步行到购物中心入口只有不超过 5 分钟的路程。


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项目规划设计及定位
Lend Lease 公司在做规划设计及市场定位之前,不但访问了 22,000 名消费者,更详细
的调查他们的品味****惯,生活方式等等资料,作为他们规划设计的依据。
Bluewater 购物中心的规划是等腰三角形的设计,三个角,三个边,三个主力商店,
JohnLewis,House Of Fraser,Marks and Spencer 各据一方,三个均等商机。连接的三个边,
则规划为三个主题区,West Mall 名为宴客厅/Guild Hall (John Lewis 与 House Of Fraser
之间);South Mall 名为泰晤士漫步区/Thames Walk(House Of Fraser 与 M&S 之间);East
Mall 名为玫瑰厅/Rose Gallery(M&S 与 John Lewis 之间)。由于消费者的合理步行时间将
影响到店家的来客数,就购物中心内总体而言,将影响人潮动线预测及分析。配合消费者
行为分析,配置休息区及饮食区是延长消费者停留时间的准则。BlueWater 就充分规划了
这个空间,主力店之间各设置 FVillage3,日光、月光、星光