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《房地产法学》
张忠野、曾大鹏编著
格致出版社
2010年版
第一章房地产作为常识性范畴的界定
【本章学****目的】
通过本章的学****首先要求掌握学****房地产法的基本方法,然后对房地产、房地产业以及房地产市场等相关问题有一个初步的了解。本章重点掌握对房地产作常识性范畴与专业性范畴之划分的意义和要求,理解房地产业的意义,了解我国房地产业发展的历程及目前存在的主要问题,了解房地产市场的分类和要素。
第一节房地产法的学****方法
一、为什么要下定义
下定义已经成为人类把握事物的****惯行为。
通过下定义的方法予以类型化,提高了认识效率,方便了社会群体沟通交流。
对于房地产等基本概念和基本范畴,不但要从法学角度进行严格的学术界定,以便在社会专业群体中沟通交流,还要从常识性角度予以阐明,以便了解一般社会公众所表达话语的准确涵义。
二、为什么要分类
分类方法的实质是下定义方法的进一步延伸,分类是在不同的前提下、不同的标准下、不同的环境下和不同的条件下对对象所下的定义。
分类的关键在于选取分类标准,从方法论意义上而言,标准越单一,划分结果越理想,但由于事物的复杂性,在分类时往往要考虑多个标准。
三、为什么要对同一概念作常识性范畴与专业性范畴之划分
房地产作为房地产法学的基本范畴,对于构建和理解房地产法理论体系具有起点和基石作用,因而应当严格界定其内涵。
四、为什么要对理论思维进行前提批判
对我国现行房地产法律制度研究应当强调批判精神,不仅对房地产法律制度的前提进行批判,而且对构建制度的前提也进行批判,从而使我国房地产法律制度更具有科学性和正当性。
第二节房地产与房地产业
一、房地产作为常识性范畴的涵义
其一,房地产作为常识性范畴,通常是指房产与地产的结合体。
其二,房地产作为常识性范畴,往往与房地产业概念不作区分,混同使用。
其三,房地产作为常识性范畴,有时也用于指称房地产市场。
二、房地产业的意义
(一)房地产业的概念
房地产业是指从事房地产开发、交易、管理等活动的产业部门。
(二)房地产业的意义
三、中国房地产业发展与住房制度改革
(一)整顿改造时期
(二)十年动乱时期
(三)体制转轨时期
(四)发育成熟时期
四、我国房地产业发展中存在的问题
(一)我国房地产业发展中存在的主要问题
,房地产市场供需渠道不畅,有效需求不足
,融资渠道不畅,假按揭、重复抵押现象严重
,土地浪费惊人,开发项目结构不合理,高档楼盘积压严重
,政府多头管理,人人有权、人人无责,监管力度不够
,居民“存十用一”的消费观念有待转变
(二)房地产业发展中的弱势群体保护
我们认为,政府、制度和法律是三个要因。
首先,政府是权力的垄断者。
其次,制度可以克服人的局限性。
再次,法律的价值取向直接影响关系各方的利益平衡。
第三节房地产市场
一、房地产市场分类
(一)一级市场
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(二)二级市场
(三)三级市场