四象限分析模型.doc

,我们将四个互相作用,并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S(视作供给)、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发,数据均为正值,越往外值越大。,按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场,左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。2、第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴:租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量,如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下,对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出,租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化,家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求),那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线;如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求),则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化,则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时,曲线会向上移动,表明在租金不变的情况下,物业需求会增加;当经济衰退时,曲线会向下移动,表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡,必须确定适当的租金水平R,使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数:D(R,经济状况)=S(),因此,,向上画一条垂直线与需求曲线相交,然后从交点再画一条水平线与纵轴相交,Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分,有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线,其斜率代表了房地产资产的资本化率,即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来,确定资本化率需要考虑四个方面的因素:经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时,资本化率提高;逆时针方向转动时,资本化率下降。在这个象限中,资本化率被看做一种外生变量,它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此,该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P:P=R/i()房地产资产的价格也可以通过以下方式得出,对于第ⅠⅡ象限的射线相交,从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线,该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分,在这个象限中,对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。,新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加,所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响,则这条射线会接近于垂直;如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化,则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格,向下垂直画出的一条直