财务杠杆的房地业融资探析.doc

财务杠杆的房地产业融资探析房地产业存在的融资问题 。对于企业而言,为保持稳定发展,应均衡地安排长短期负债,保持适当的比例以满足对不同用途资金的需求,保证资金有效周转同时合理规避财务风险。而房地产企业是一开发周期较长的行业,其需要长期的、巨额的资金支出,但由于我国商业银行结构不够完善及房地产行业的高风险性,导致其较难获得银行长期信贷支持,使其长期融资能力有限,从而产生流动负债比例偏高的现象,这种状况与其行业周期的长期性不相适应,加大了其财务风险。。根据优序融资理论的观点,企业融资首选留存收益融资,即内源融资,其次是负债融资,最次是股权融资。而根据我国房地产企业的财务报表分析,留存收益占总融资的规模偏低,外源融资,特别是负债融资所占比例偏高,房地产企业所需的开发资金中,除去企业自有资金及定金和预收款后,国内贷款是其主要外部资金来源,债券、信托等资金所占的比例非常小。企业资本结构中若负债比例过大,生产经营中一旦有销售不畅、存货积压的现象,都会引起资金成本大幅度增加,降低企业的经营利润,加大企业的经营风险和财务风险,尤其对于资金使用周期较长的房地产企业而言,更会使其经营风险和财务风险加大。。股权融资具有增加企业财务灵活性,保持企业债务融资能力,增强企业投资扩充能力,提升企业知名度,增强市场竞争力,实现规模扩张的效用,而且随着金融业的愈来愈市场化,上市融资已成为各房地产企业融资的工具。但是,上市的条件极为苛刻,很大一批企业达不到要求,并且申请上市的时间跨度很大,成功后企业面临的竞争将更为激烈,企业还存有稀释股权的风险,财务报表的披露,将使企业面临商业秘密泄露的风险,因此,房地产企业上市融资的较少。。我国房地产企业股权高度集中,大股东掌控管理层的情形频繁发生,公司治理有等于无,而中小股东大多具有搭顺风车的心理,对企业的经营管理不甚关心。因此,大股东与公司管理层形成共同利益体,共同控制企业,管理层多借助于财务杠杆使大股东获取非法利益,以致中小股东利益经常受损,导致其不得不转向二级市场进行投机,投机市场扭曲了股票价格信息,对企业的融资行为难以形成有效的约束。企业的投资、融资难以形成有效的约束机制。改善房地产企业融资问题的对策 ,提高长期负债比例。对于资金周转周期较长的房地产企业而言,其长期资产应由权益资金和长期负债资金支持,短期资产由短期负债资金支持。如果长期负债和权益资金之和小于长期资金需求,即以部分短期负债支持了部分长期资产,那么一旦企业面临短期债务偿还压力时,势必会影响正常的经营活动,因此,企业应从发展债券融资入手,加大长期负债融资的比例。发展债券市场,首先应完善债券信用评级市场,加强企业的信用评级效力,其次完善债券方面的法律、法规,依靠硬性规定来促进债券市场的发展,最后应适量减少对债券发行的规定条件,使企业在债券的发行价格和发行数量方面有充分的自主性,同时也应增加企业债券的流动性,使债券市场得到充分的发展,从而提高房地产企业的长期负债比率。,拓宽融资渠道。房地产企业具有极易受国家宏观调控政策影响的特点,且国家政策是不可预测的、不可逆转的,因此,对于资产负债率过高的企业而言,很可能出现融资困难,甚至是资金链的断裂的危险。对于房地产企业资产负债比率过低