房地产开发商拿地十六种模式.doc

房地产开发商拿地的十六种模式2014-02-28 一方静土序号拿地方式     评述1招、拍、挂    最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。    问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)    问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)    问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。    问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。    思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?   问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)2  不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府)      例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。    第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)    第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。    第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。    总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3  购买转让土地(项目)买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。注意问题: (一)、差额征收营业税(财税【2003】16号)2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号)3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?(二)卖地的土地增值税1、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除)。3、卖在建项目的扣除项目;4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。(三)拆迁补偿费的税务处理1、营业税:国税函发【1995】549号;2、土地增值