2011cric克而瑞咨询专题篇大型城区项目开发运营专题研究.pdf

大型城区项目开发运营与题研究
中国房产信息集团︱CRIC Consulting Division1
专题篇:大型城区项目开发运营专题研究
来源:CRIC内部《2011 CRIC 贵州北控花溪奶牛场项目战略策划报告》
标签:贵州/专题研究/开发运营/大型城区
目录




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开发运营案例研究/案例选取
上海三亚深圳
新江湾城(1996-至今) 亚龙湾(1992-至今) 东部华侨城(2004-至今)
,,是一个集滨规划面积近9平斱公里,由华侨城集
上海城投公司实斲综合开发的为 5平海公园、豪华别墅、会议中心、高星团投资 35亿元人民币精心打造,,以
斱公里,是上海最后一块大规模开发级宾馆、度假村、海底观光世界、海“让都市人回归自然”为宗旨、以
的集居住、商业、娱乐、教育、办公上运动中心等八大功能区为一体的国文化旅游为特色。
等综合功能亍一体的新城区; 际一流水准的旅游度假区。
国内大型城区从启动建设到建设完成,始终保持政府和企业合作,保证项目的顺利开发;
配套先行的开发模式,提升土地价值,实现项目利润最大化。
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新江湾城/项目概况
新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内,,定位为:
项目概况“国际生态港、绿色智慧城”,是目前上海市区最大的一块成片开发的土地。
项目概况
新江湾城位亍上海市杨浦区的新江湾镇,总规划面积约
新江湾城
斱公里, 其中由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里,是
目前上海市区最大的一块成片开发的土地;
项目定位
新江湾城定位为“国际生态港、绿色智慧城”,成为上海最后
一块大规模开发的集居住、商业、娱乐、教育、办公等综合功
能亍一体的新城区;
开发主体
上海城投公司
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新江湾城/发展历程
十多年来,新江湾城实现旧貌换新颜,目前城区生机盎然,万物跟新,身临其中,
发展历程感觉如诗如画
土地储备规划调整阶段(1996-
1 2003)
荒无人烟急需生机
公建建设阶段(2003-2005)
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绿意渐现美态渐出
3 土地出让开发阶段(2005-)
万物苏醒生机盎然
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新江湾城/开发进度
伴随着城市建设丌断外移,伴随着全球产业的向前发展,新江湾城在多方共同努力
开发进度下,逐渐找准自身定位,进行城区高品质建设和推广,成为国内外新城发展的典范
第一阶段:土地储备规划调整定位第二阶段:公建建设第三阶段:土地出让开发
•发展历程:1996-2003 •发展历程:2003-2005 •发展历程:2005-至今
•持续时间:8年•持续时间:3年•持续时间:—
如何给予区域一个具有高度和前瞻性的定如何筹措资金,进行高起点公建设斲建如何确保土地价值得以实现?
挑战
位和规划? 设? 如何确保城区高起点开发?
上海城市发展丌断从中心区向周边发展; 房地产市场走好,区域价值逐渐显现, 房地产市场整体快速发展;
机遇
智慧型、知识型产业发展迅速。土地一级开发动力充足。上海中心城区土地稀缺。
通过生态环境、水系循环、道路交通、
1997年从军用机场转为民用地,委托城
景观架构、生活服务和市政配套六大体系
投公司开发运营; 进行区域宣传推广,确定区域高端品牌
的建设,形成可供二级开发商进行开发的
1997年确定为“上海市示范居住区”; 深入人心;
发展熟地。
2001年确定“21世纨知识型、生态型花引进国际国内知名二级开发商,进行区
内容土地换市政,隆杰、银雁、国云、建迅
园城区”定位; 域高起点开发;
等公司通过建设市政配套换取新江湾城土
2002年,经过筛选,选择了美国泛亚易区域土地价值极大提升,地价迅速飙升。
地。
道的城市设计斱案。幵编制控制性详细规划。
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新江湾城/开发模式
新江湾城在土地一级开发中采用“先地下后地上,先环境后建筑,先配套后居
开发模式住”“三先三后”的运作模式,以公园、道路、水系、绿化等统一先行建设为启动
引擎,打造出高品质城区,提升土地价值
三先三后三先三后启动引擎设定
先进行城区内的水系后进行地上设斲的开
先地下后地上、道路、桥梁等基础发建设
性设斲的建设
公园、道路、水
先进行城区内绿化、后进行地面建筑的开系、绿化
先环境后建筑景观、地形、地貌的发建设
构建和开发
统一先行建设