石家庄市城中村改造政策规定及操作实务.doc

石家庄市城中村改造政策规定及操作实务一、石家庄市城中村改造政策规定及实务(一)石家庄市城中村改造政策。石家庄市城中村改造走在全国的前列,政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文,适用期是5年,到07年结束。08年张书记提出三年大变样,开始了新一轮的城市建设,城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造,尤其是08年以后,政策规定相当完善,下面介绍一下相关文件。1、关于进一步加快城中村改造的实施意见(08年5号文) 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策(配套费减免、出让收益返还)等核心内容,此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。 2、关于进一步加快城中村改造的指导意见(城指办【2008】25号) 明确了回迁面积原则上按1:1置换,不超过300平米每户,这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村,人们之间攀比严重,总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积,较为混乱。 3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见(09年6号文)  规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市。  4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见(市拆管字[2008]第02号)   城中村拆迁手续的办理。 5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见(石政发〔2009〕10号) ;道路红线30米以上,住宅严禁设底商;楼间距、楼面宽度等有相关指标,目的在于提高居民的居住品质。 6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施(冀国土资地字[2009]8号) 7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定(市村改办[2009]1号) 限定资质,要求三级以上,业绩要求20万平米。石家庄内也有例外,开发企业可以不具备三级以上资质,但是总公司或母公司是三级以上开发企业,由总公司或者母公司出具相关证明,分公司或子公司可以介入城中村改造项目。8、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关土地手续的通知(城指办发(2009)077号)    城中村改造征地需提交的资料;    回迁安置用地可划拨、协议出让,40%出让金。9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见(市政办函(2009)68号)    回迁楼的位置、楼号等在总平图上标注;    办理回迁楼产权登记的程序及资料。10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知(石政办发〔2010〕18号)  1)2010年后城中村改造重点:二环路以内未启动的;二环路外侧可视范围内的;主要市政及公用设施建设所涉及的。   市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄,原则上不列入近期改造计划。  2)城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后,由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。  参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。  招标时要进入有形建筑市场,由市招标办全程监督。  经招标选定开发企业后,由国土部门按照一级开发的程序做出委托,明确一级开发主体,报市城中村改造办公室备案,同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见(石政发〔2010〕48号) 人均一分地,给村里预留发展用地,用于村集体商业、工业等经济发展; 可作为回迁房周转用地,提前利用; 划拨登记在村委会或居委会名下; 交政府出让后,出让净收益返还。12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程(石政办函〔2010〕61号)  二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。13、石家庄市市区土地收储工作流程(石政办发〔2011〕17号)    储备流程。以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则: 一是政府主导:首先列入计划。不能一哄而上,引起供过于求。需要条件具备,领导班子团结,人们改造意向比较强烈等,必须经审批列入计划,经政府审批,才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本核算、收益返还等,政府也需要得到开发企业的审定,如何成为开发的主体,如何运作,政府需要主导。 二是规划先行:要规划条件、编制规划方案、注明回迁,开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。 三是村民自愿:一村一案表决:是否改造、合作方式、拆迁补偿安置方案等,村委会组织80%表决。石家庄市的城中村改造使村民得到实惠,也改善了他们的居住条件。大变样期间,没有发生恶性事件,拆迁工作深入人心,周围尚未改造的村民改造意愿也比较强烈。拆迁安置补偿方案已经比较成熟,表决通过和拆迁都是相当快的。四是一村一策:补偿标准、方式、面积等。五是实