城市更新旧城改造项目工作要点 -.ppt

城市更新旧城改造项目工作要点-城市化进程不平衡留下的顽疾,一是政府主导模式,即政府是改造的主体,由政府投入大部分资金进行改造,政府负责村民的安置补偿。 二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式,开发商在政策范围内负责村民的安置补偿,并按照改造方案进行开发,政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。 三是由村集体经济组织或村民自行改造,改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。(深圳渔民村、田贝村改造)为什么要改造如何改造几个关键名词村民的基层管理组织,相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面,熟悉村民心理,在村民中有一定的威望,在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用,能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记,明确房屋产权归属(集体、个人、国家)(有时需补办土地用地手续,房屋产权证等),经过业主、开发商、政府部门的三方确认,备案,作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比,是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶,还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商,设立土地出让条件,保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用,是开发成本的一部分,包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。与普通房地产开发流程不同,旧改项目的开发链延长至土地开发环节,业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置,开发主体的合法性确立前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益,一切美好愿望的实现都要基于利益博弈政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升,承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差,公共配套不完善,区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判,做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则,起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议,改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商