购买新房、二手房流程及注意事项.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse购买新房、二手房的程序以及贷款流程新房一、选定项目后,去售楼处交订金,并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”、“二书”及相关文件)。   “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。    1、《国有土地使用证》:是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。    2、《建设用地规划许可证》:是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果:按照有关规定,房地产商即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。    3、《建设工程规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。    4、《建设工程施工许可证》:建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑,不受法律保护。当各种施工条件完备时,建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续,领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,负责开工审批等项工作。   5、《商品房销售(预售)许可证》:是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。    “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。    《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。    1、《住宅质量保证书》:是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的住房质量保证文件。    2、《住宅使用说明书》:是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关住房使用的说明。二、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同,按合同约定的付款方式交纳购房款项。三、在规定期限内,由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续,并按规定交纳印花税。四、合同登记后,需要办理购房贷款的,可以着手办理抵押贷款手续。您在向银行