买房有风险,投资需谨慎.doc

薁买房有风险,投资需谨慎蕿中国银行的钱哪里去了?肈这一次银行间流动性骤然紧张,绝不是因为整体的流动性短缺。只要稍微看一下前五个月的货币数据就可知道,无论是社会融资总量还是M2,别说支撑现有的经济增幅,%也是绰绰有余。肄所有人都在问,钱去哪里了?薂俗话说,人往高处走。钱也一样,哪里的收益回报高就流向哪里。确实有一部分进了贪腐者的口袋,一部分修了楼堂馆所和铁路、公路、地铁,但更多的,恐怕还是流入了房地产市场,包括地方政府垄断的土地市场。关键环节,在于地方政府高度依赖的土地财政。简单说就是,地方政府大量举债来发展经济,再依赖卖地或抵押土地的收入来还债。羁为何这么说?数据为证。蒈中国国家审计署今年6月10日发布的数据显示,到2012年底,,,增幅接近13%。袅而总规模呢?据中国之声《央广新闻》5月20日报道,国家审计署2011年审计结果显示,截至2010年底,。即使按比较保守的年增速10%来计算,,。蚄这也只是显性债务,如果加上那些隐性的债务,将要可观得多。财政部原部长项怀诚今年4月6日在博鳌亚洲论坛2013年年会上称,目前中国的地方政府负债超过20万亿。聿恐怕我们永远无法获得地方债务的准确数字,那么笔者姑且在“”与“20万亿”这两个数据之间取个中间值,假设地方债务约为16万亿元;按商业银行现有短期贷款利率6%计算,每年地方债务仅利息成本就将近1万亿元——请注意,这还是以最优惠的贷款利率计算的。袇这些债务怎么还呢?薅自从2004年全面推行土地招拍挂制度以来,所有人都在指责地方政府的土地财政。据国土资源部统计,。而根据今年近几个月来已然显著火热的土地销售状况,笔者预计,2013年的土地出让收入将会有较大增长。但请注意,。净收入哪怕按照40%这个较高的比例来计算,——读者已经看到,它与笔者在前文估算出的1万亿元的地方债务利息成本几乎持平;而如果根据财政部最新公布的《2012年全国土地出让收支情况》数据测算,2012年实际使用土地出让收益接近6000亿元——甚至都不够支付地方债务的利息。蒁6月10日的审计报告中提到,在18个省会和直辖市当中,有17个承诺以土地出让收入来偿债,比例高达95%。可是倘若土地净收入连支付债务的利息都不够,怎么办?只有想方设法借钱,借新还旧。最通常的做法就是土地抵押贷款。蒂据全国土地学会副理事长黄小虎研究员调查,在东部地区城市建设的投入来源中,卖地收入占30%,土地抵押贷款占60%,而财政收入只占10%。他说,以土地作为抵押物寻求贷款,找不到法理依据,但各地都这么做。莆2011年以来,银监会清理地方债务平台的放贷情况,严格限制土地抵押贷款。于是地方政府不得不开辟更多资金渠道,为此愿意付出8%乃至10%的利息成本。其中一个主要来源便是各类理财和信托产品。这也是自2011年以来全国理财产品突然大幅增长的一个重要原因。莅据上海普益投资顾问有限公司发布的监测报告显示,2011年,我国银行理财产品发行数量达19176款,较