城市规划区拆迁标准.doc

城市规划区拆迁标准欢迎来到http:///策划栏目,本文为大家带来《城市规划区拆迁标准》,希望能帮助到你。城市房屋拆迁补偿的基本标准城市规划区拆迁标准第一篇城市房屋拆迁补偿的基本标准本期讲的房屋拆迁补偿标准是针对国有土地上房屋拆迁,大家可以简单理解为城市里的房屋拆迁补偿标准。言下之意,本期节目讲的内容不适用于集体土地上的房屋拆迁,大家可以的简单理解成不适用于农村房屋拆迁。请大家特别注意这一点。一直以来,我们都想给大家讲一期拆迁补偿标准的节目,因为这是拆迁户最关心的问题,很多拆迁户打来咨询电话头一句就是请问律师法律规定房屋拆迁每平米补偿多少钱。这个问题问得我们律师也很为难,因为现行法律并没有统一规定房屋拆迁补偿每平米多少钱,法律为什么没有规定拆迁补偿的具体标准,请大家观看我们先前制作的一期视频节目,“为什么法律不确定具体的补偿标准?”,我相信大家看了那一期节目后就有了一定的认识。很多拆迁户对网上流传的国务院颁布实施的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”深信不疑,我们再次声明,国务院并没有颁布实施所谓的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”这样的法规。做这期节目的难点在于:一是现行法律没有明确规定房屋拆迁每平米补偿多少钱,我们律师依据什么来告诉你。二是我们国家地域广阔,经济发展不平衡,同样的房屋在不同的省市的价值是不一样的,别说不同省市,就是同一个区县的房屋在不同区位,价值也是不一样的,区位简单讲就是房屋坐落的位置,就是通常我们讲的地段,地段好的房屋价值就高,地段不好的房屋价值就低。从法律上讲,房屋拆迁补偿的价格由评估报告来作出,可现实的问题是评估报告作出的补偿价格几乎没有哪个拆迁户能够接受,关于评估报告方面的内容,请大家收看我们制作的视频节目“评估报告上的补偿数额为什么不靠谱?”,相信你看了那期节目就会明白我所说的。评估报告不靠谱,那我们用什么标准来确定自己的房屋拆迁补偿数额呢?我们只能用一个折中的办法,就是我们告诉你房屋拆迁补偿数额的大致范围。第一、合理范围我们先说货币补偿也就是给你钱的补偿方式。后讲产权调换,产权调换就是给你置换房屋的方式。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,房屋拆迁补偿补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。我们这一期只能讲被拆迁房屋的价值,其他的我们以后再讲。补助和奖励是羊毛出在羊身上,很多拆迁户怕错过了奖励的期限而接受了不合理的拆迁补偿。房屋的价值受房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素决定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。什么是类似房地产,是与被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等相同或相似的房地产。类似房地产的市场价格,是评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价。评估时点是市县政府发布房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格既包括你房屋的价值,也包括了你房屋所占用的土地使用权的价值。很多人对这一点不是很清楚,有的咨询时给我们说《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。你看拆迁补偿数额是由房屋的补偿数额和房屋所占用的土地使用权的补偿数额两部分构成。我要告诉你的是,类似房地产的市场价格既包括你房屋的价格,也包括你房屋所占用的土地使用权的价格。就好比你向开发商买商品房一样,开发商给你的价格有四部分构成:一是开发商向政府卖土地使用权的费用;二是建房的成本费用;三是国家向开发商收取各项税费;四是开发商的利润。开发商向政府买土地使用权的费用就是你房屋所占用的土地使用权的费用,所以说类似房地产的市场价格既包括了你房屋的价格,也包括了你房屋所占用的土地使用权的价格。了解了以上的内容,下面来谈谈实践中房屋拆迁补偿数额的范围。讲这个我们得有一些区分,比如北京、上海、广州这些一线城市和二三线以及其他城市补偿数额的范围是很不一样的。比如北京,房屋拆迁补偿的数额一般是同一区域范围内新建商品房均价的2倍以上。给大家举个例子:比如西单的商品房的均价是每平米6万,处在同一区位范围内的房屋拆补偿数额大概每平米12万以上。实践中,像西单、天安门广场前、王府井等这些黄金地段的房屋拆迁,如果你要维权的话补偿数额比我说的还要高很多。大家可以看到,一般情况下,北京的拆迁户拿到的补偿数额一般都比法律规定的补偿标准高很多。二三线及其他城市补偿数额的范围又是怎样的呢?实践中,我们认为