2008年重庆市某项目市场调查报告.doc

重庆xx项目立项报告
2008年7月
目
第一章项目市场调查与分析
1 项目投资环境分析 - 7 -
2 房地产市场分析 - 9 -
3 竞争分析结论与建议 - 14 -
第二章项目定位
1 项目形象定位 - 15 -
2 产品定位详细说明及建议 - 15 -
3 项目价格定位 - 16 -
4 项目客户定位 - 16 -
第三章营销策略建议
1 项目卖点总结 - 17 -
2 推广主题的确定和概念延展 - 17 -
3 案名(暂定)……………………………………………………………………………….. - 18 -
4 项目推广阶段划分
第四章规划设计建议
1 总平面设计 - 19 -
2 建筑设计 - 22 -
3 环境景观、灯饰工程与绿化设计 - 23 -
4 结构设计 -24 -
5 给排水设计 - 24 -
7 电气设计 - 26 -
8 建筑消防设计 - 29 -
9 环境保护 - 31 -
10 建筑节能 - 32 -
11 防灾减灾 - 33 -
第五章项目进度安排表
第八章项目风险
1 项目联建风险(风险规避措施见附件合建协议及补充协议一) - 52 -
2 政策风险 - 52 -
3 市场风险 - 52 -
4 其他风险- 52 -
第九章可行性研究结论 - 53 -
附件
附件1:07-08年南岸区部分成交土地价格表 - 54 -
附件2:07-08年南岸区部分成交土地分布图 - 55 -
附件3:周边部分竞争项目资料表 - 56 -
附件4:周边竞争项目分布图及本案效果图 - 58 -
附件5:部分竞争楼盘资料 - 59 -
附件6:南岸经开区四公里二塘L3-503地块项目合建协议 - 65 -
附件7:南岸经开区四公里二塘L3-503地块项目合建补充协议
第一章项目市场调查与分析
1 项目投资环境分析
重庆城市定位
重庆定位为我国重要的中心城市,国家历史文化名城,长江上游地区的经济中心,国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。
重庆经济发展战略
作为拥有3000多万人口的特大城市,重庆自1997年成为中央直辖市以来,各种基础建设项目和巨大的固定资产投入,使重庆成为目前西部城市中航空、铁路、高速公路和水运交通网络密集的城市。薄熙来就任重庆市委书记后,提出将重庆打造成“内陆最开放的城市”的发展战略,具体表现为加快建设形成长江上游地区经济中心,金融中心、商贸物流中心、综合交通枢纽、自主创新高地、教育人才高地和文化高地六大功能,领先西部,城市核心竞争力大幅提升,集聚、辐射、带动能力日益凸显。到2012年,在2007年基础上,全市生产总值将超过8000亿元;地方财政收超过1500亿元;全社会固定资产投资达到6500亿元;社会消费品零售总额达到3500亿元;外贸进出口总额达到300亿美元;实际利用外商直接投资和内资分别达到50亿美元和1600亿元。
重庆2007-2020年总体规划目标
《2007-2020总规》提出“四个走在西部前列”:经济发展走在西部前列,加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心;统筹城乡走在西部前列,建成城乡统筹发展的直辖市;社会和谐走在西部前列,率先实现全面建设小康社会的目标;人与环境和谐走在西部前列,实现经济、社会、环境协调发展。
2020年实现城市规模总人口3100万,都市区常住人口 980万人。
图1重庆市城乡总体规划图(2007-2020)
竞争格局---本地开发商与外地开发商同台角逐,市场竞争更加激烈
随着重庆地位的日益提升,国内包括香港在内的知名开发商大部分已经进入重庆或即将进入重庆,如和记黄埔、北京城建、融科智地、香港瑞安、保利、绿地、奥园、融侨、大连万达、山东鲁能、富力、中海、恒大、招商、华润置地、万科等外地大鳄。同时,本土开发商如龙湖、金科、华宇、协信等也集体发力,2008年本土老大龙湖6盘齐开,金科一口气10盘连开,华宇7盘齐动,协信8盘连动,向百亿豪门冲刺。
重庆现有2300多家开发商,一级资质仅24家,二级资质355家,全国50强开发商中,目前累计有25家投资重庆。目前,外地大开发商凭借其强大资金实力和丰富的土地储备在综合实力和发展势头方面正逐渐超越重庆本土的开发企业,竞争形势比较激烈。
南岸区是重庆房地产的热点地区,重庆主城区一直以一个中心(CBD)六大副中心的格局发展。其中CBD又以渝中区向江北、南岸两个方向拓展。随着城市的发展,南岸区将作为城市的核心区,承载重庆功能配套区的重任,飞速发展。尤其南岸区一直以来依托与其他区域不一样的、独特的
“会展、教育、山水居住”三大特点发展,整体前