营改增新政 —— 对房地产及建筑业的影响.docx

营改增新政——对房地产及建筑业的影响营改增新政 —— 对房地产及建筑业的影响 2016年3月24日,中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号文(“36号文”),公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策,该文件自2016年5月1日起生效。在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的整体影响。在本期毕马威中国税务快讯中,我们将就营改增新政策对房地产及建筑业行业的影响进行进一步的分析。房地产及建筑业适用的增值税率36号文确认了我们之前在2016年3月5日发布的毕马威中国税务快讯中预测的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率,以及营业税率和增值税率的比较请见下图: 由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外,过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响,我们将会在下文进行进一步的阐述。总体影响营业税税制下,房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化,营改增新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳过渡,出台了一些具体的规定。总体来讲,房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有4项政策:过渡性政策–营改增新法规中包括了一系列过渡性政策,其中包括房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡,增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率,这一政策不适用于个人销售住房。对发生的土地采购成本视同进项抵扣–当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税,但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税,而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税–为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为,除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,这一政策不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额–2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率,并且如果购买方是增值税一般纳税人,可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定,这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣,第一年可抵扣60%,而余下的40%可于第二年抵扣。在现行的营业税制下,购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度,这是我国在增值税税制下巨大的发展,尽管就国际增值税税制惯例而言,这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响,预测在2016年5月1日之前,许多建筑业工程项目和房地产销售将会被大力推进,房地产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围?政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。重要的一点是,服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围,而被列入“商务辅助服务”,并适用6%的增值税率。过渡性政策过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之,对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是,如何在不影响市场经济秩序的前提下,将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。过渡期政策适用的情况总结如下:采用简易征收的过渡政策意味着:建筑业适用于3%的征收率,不动产销售和租赁适用于5%征收率建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目,而且还可以抵扣进项税。但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票(如果已经是增值税一般纳税人),还是需要去主管税务机关代开