我国房地产金融制度存在的问题及对策探讨.pdf

政策研究
我国房地产金融制度存在的
问题及对策探讨
尹朝华
(江西财经大学旅游与城市管理学院江西南昌 330013)
摘要:目前,我国的房地产金融业已初步成长起来并逐渐走向成熟。然而,房地产金融体系在取得众多成绩的同时,也暴露
出诸多问题。本文在对当前我国房地产金融制度及运行存在的问题进行深入剖析的基础上,提出了完善我国房地产金融制度的对
策。
关键词:房地产金融制度金融创新
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1009-4350-2011(03)-0011-03
本文在对当前我国房地产金融制度及运行存在的问题进行上升趋势,房地产所有者可以较轻松地从银行获得抵押贷款,
深入剖析的基础上,提出了完善我国房地产金融制度的对策。用于继续购买房地产,从而推动房地产价格的进一步上升。但
是在房地产市场不景气的时候,银行在风险加大的情况下会提
一、当前我国房地产金融制度及运行存在的问题高贷款门槛、降低抵押率和收缩信贷额度,从而减少购买房地
产的资金量,促使房地产价格进一步下跌。如此往复循环,金
(一)房地产金融市场中银行信贷比重过大融体系客观上放大了房地产价格的波动幅度。新建住房贷款新
当前,我国房地产金融市场主要是房地产信贷市场,房增额与新建住房销售额的比例(本文称之为贷销比)在一定程
地产企业在股票市场或债券市场的融资规模相对而言并不大, 度上可以反映这一放大效应的大小。图1显示了全国贷销比变化
房地产信托市场、房地产信贷资产证券化市场的发展才刚刚起情况。从图1可以看出,全国的贷销比在2007年至2009年间具有
步,比重还很小。所以房地产金融市场中银行信贷市场占据了较大的波动性:在房地产市场火爆、房价快速上涨的2007年和
大头。 2009年高达22%以上;在房地产不景气、房价下滑的2008年则只
在这样一种市场结构下,无论是房地产企业还是房地有10%左右。这说明金融体系起到了助长房价波动的作用。
产消费者,融资渠道都过于单一,不能摆脱对银行的依赖。图1 全国新建住房贷销比数值对比
在消费者贷款方面,中国指数研究院的数据显示:在深圳房 %
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%
地产市场,按揭是购房者买房的最主要方式,占调查人数的 %
%
63%;其次是分期付款(如在签约、房子封顶和入住时各付 %
1/3)%;%。在开发 % %
商贷款方面,据统计,深圳市房地产开发项目的资金超过50% %
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来自于银行信贷,包括银行直接向房地产企业提供的项目贷 2007年 2008年 2009年
款(%)和最终流向房地产企业的个人按揭贷款(占(三)房地产金融政策不具有一致性
%)。房地产业对信贷资金的高度依赖使得房地产业的风房地产金融政策是房地产调控的重要手段,在房地产价
险很容易向银行传染,威胁到银行体系的稳定。同时,房地产格出现周期性涨跌的情况下,房地产金融政策也相应地具有明
企业为了尽可能地利用财务杠杆,往往在经营策略上采取“一显的周期性变化特征。在房价高涨、投机盛行的时候,政府会
次圈地,分期开发,滚动发展”的模式,如