论建筑物的保护权.doc

我们来讨论一下,建筑物区分所有权中业主共有权的保护问题。物业小区发生的大量纠纷,大多和建筑物区分所有权人的共有权相关,之所以如此,是因为对共有部分的权利归属并不清晰,本文首先对业主共有权的法律结构进行了厘清,梳理了业主共有权的客体——共有部分的范围,并对其分类、法律属性、共有权的内容进行了简要分析。列举了侵犯业主共有权的主要类型,并指出了业主共有权在受到侵害时纠纷得不到解决的原因。我国在业主共有权的保护方面还存在一些问题,很大一部分是因为我国还没有建立和完善统一的不动产登记制度,业主大会和业主委员会的性质在法律上没有得到明确,即使请求法律救济,还存在着业主委员会的诉讼资格能否得到确认的问题。《物权法》正式规定了建筑物区分所有权,这对业主权利的保护是一个巨大的进步,但《物权法》的规定过于的原则、简单,远远不能适应现实生活的要求,对于共有部分的范围没有明确的确定,没有规定共有权人的具体的权利、义务,这些问题的存在,使得业主的共有权在受到侵害时不能得到有效地救济。笔者曾经历了北京轨道交通有限公司在修建地铁四号线西直门站东南出口侵占了属于业主共有的土地使用权,虽然事实很清楚,但由于相关法律、法规的不完善,这个事实很清楚的案件却迟迟得不到解决,并且,由于现实生活中在全国各地存在着大量的侵害业主共有权的现象,因此,引起了各大媒体的关注。这件事情也深深的引起了我的思考,如何完善我国相关的法律制度以使此类问题得到有效的解决?笔者在本文中对于这个问题进行了分析探讨,笔者认为,要解决此类问题,首先要对共有部分的范围有一个明确的确定,只有这样,才能起到“定纷止争”的效果,然后应建立和完善统一的不动产登记制度,完善业主自治规则,赋予业主团体部分权利能力,只有这样,才可能有效的解决现实生活中的此类纠纷。我国《物权法》第六章对建筑物区分所有权做出了明确的规定,内容涉及专有部分、共有部分和对区分所有建筑物的管理。值得注意的是,我国的建筑物区分所有权和其他国家传统意义上的建筑物区分所有权内涵并不完全相同。各国建筑物区分所有权指称的是单体建筑物的所有权状况,“建筑物区分所有权指成立,恒以一栋建筑物为其基础”。而我国的建筑物区分所有权是把单体建筑的和小区的放在一起的,不单指一栋建筑物,小区绿地、道路、物业楼区、停车场所、公用设施和附属设施等均包括在其中。我国的行政法规以及地方性法规也是在这个框架内作出了同样的规定。国务院年颁布的《物业管理条例》中规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”“一个物业管理区域内成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的公用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。”宁波市颁布的《宁波市住宅小区物业管理条例》规定:“本条例所称住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的居民生活区(含居住小区、住宅组团,下同)”,“本条例所称物业管理,是指业主、住用人委托物业管