高端住区规划与设计——深圳星河丹堤案例研究.doc

高端住区规划与设计——深圳星河丹堤案例研究 
 论文作者: 陈方 
发布时间:2009-7-13 10:38:55论文分类: 130005 城市化与房地产  
文章来源:建筑学报2009/5 
关 键 词: 政府住房新政策;高端住区规划设计;深圳星河丹堤 论文提要: 在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景
下,高端住区开始面向更宽的市场面,从而在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。以星河丹堤为案例,从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结,具有一定的现实意义。 
 
 
1新政与高端住区的背景研究  
自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来,高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力,这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应,新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房,如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区,均采用了公屋政策,用以平衡住房市场的高价格。而住房市场则成长为高端物业领域,其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。  
新政的目标是希望居者有其屋,同时鼓励更多的人进入中产阶层。目前,高端住区虽然处于浪尖,但却有品质高端化的趋势,量减而质升,对高端产品规划设计提出了更高的要求。面对新政,开发商往往采用以下方法来应对:充分升值30%的合法高端领域,灵活转换70%的低端物业,认真研究低端物业的市场特征。  
2高端社区规划设计的几种发展趋势——深圳星河丹堤案例研究  
中国经济的持续快速成长,新贵不断涌现的同时,作为基础的中产阶层正在扩大,其居住需求远远超越了新政的面积上限。原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。高端产品已初步呈现多元化的趋势,别墅的外延不断扩大,出现了多种House复合形态。星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1),区内有独栋别墅Villa House、联排别墅Town House、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。  
  
伴随着汽车私有化的进程,大量富有的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往郊区,这种现象称之谓“郊迁”,随之而来的便是城市中心区的衰败与萧条,城市税收的锐减。为重振城市中心区,西方学者及城市行政当局提出了一系列的城市重建及更新计划,即“新城市主义”“。新城市主义”运动体现了西方世界对于城市人文价值的一种回归与追求。在星河丹堤设计中主要体现在以下3个要素:  
1)公共城市界面的缔造(Urban Corridors)  
项目位于未来城市发展中属于较好的区域,西面为已建成丰泽湖一、二、三期,如何有效结合原有社区会所及商业设施进行城市设计是本规划考虑的一个重要层面,尤其是示范区部分。  
2)社区商业的尺度控制与氛围营造  
相对于常规的社区商业,本规划更侧重商业的交流氛围,以及社区配套设施的城市共享性及经营性,由于原有会所以及会所前广场的尺度过大,功能性空间太少,致使其难以形成良好的城市居住空间,因此在设计中尽量化大为小,通过塑造一个个不同的广场以及院落空间,在充分完善社区功能的同时,使得其空间更加丰富,更富有层次感。  
3)公共设施组成